Introducción al mercado de alquiler en Euskadi
El mercado de alquiler de vivienda en el País Vasco ha sido objeto de numerosos debates y especulaciones en los últimos años. Con la reciente aprobación de la nueva ley estatal de vivienda, supuestos expertos y medios de comunicación predijeron un colapso del mercado de alquiler, basándose fundamentalmente en sus propios intereses económicos y políticos, contrarios a la ley de vivienda. Sin embargo, las estadísticas de las que ya disponemos muestran una realidad muy diferente a la catástrofe que predijeron estos supuestos «expertos». En contra de estas predicciones alarmistas, el mercado de alquiler ha experimentado un crecimiento significativo según los datos publicados recientemente por el Gobierno Vasco a partir de las fianzas depositadas. En resumidas cuentas: podemos afirmar sin ninguna duda que hay más pisos alquilados después de la entrada en vigor de la ley estatal de vivienda.
El estado actual del mercado de alquiler en el País Vasco
El mercado de alquiler en el País Vasco ha mostrado una notable resiliencia y crecimiento a lo largo de los años. En 2019, el número total de contratos de alquiler en la región fue de 54,727. Este número ha aumentado progresivamente cada año, alcanzando los 81,328 contratos en 2023. Este crecimiento es notable en las tres provincias vascas: Álava, Bizkaia y Gipuzkoa, como se ve en la siguiente tabla elaborada a partir de los datos de la EMAL, de Gobierno Vasco:
| EUSKADI | ALAVA | BIZKAIA | GIPUZKOA | |
| 2019 | 54727 | 7945 | 26136 | 20646 |
| 2020 | 62221 | 9185 | 29355 | 23681 |
| 2021 | 68795 | 9812 | 32981 | 26002 |
| 2022 | 75.142 | 10.783 | 37.013 | 37.346 |
| 2023 | 81.328 | 11.657 | 40.423 | 29.248 |
Impacto de la nueva ley estatal de vivienda
La nueva ley estatal de vivienda ha introducido cambios significativos en el mercado de alquiler. Estos cambios incluyen la prohibición de cobrar honorarios a los inquilinos, el establecimiento de un tope en las rentas de alquiler en zonas de mercado tensionado y una mayor dificultad para desahuciar a los inquilinos, entre otras.
La ley, aprobada hace poco más de un año, busca proteger a los inquilinos y promover un mercado de alquiler más justo y accesible. Entre sus principales medidas se encuentran la limitación de los precios de alquiler en zonas tensionadas y la protección contra desahucios injustificados. Estas medidas han sido recibidas con reacciones contrarias por parte del sector inmobiliario (no diría tanto por parte de pequeños arrendadores, que no nos transmiten esa contrariedad que pretenden reflejar los medios de comunicación) e inquilinos.
Cambios principales introducidos por la ley de vivienda
- Prohibición de cobrar honorarios a los inquilinos: Esta medida busca aliviar la carga financiera inicial sobre los inquilinos.
- Tope en las rentas de alquiler: Limita el incremento anual del alquiler, haciéndolo más predecible para los inquilinos.
- Mayor dificultad para desahuciar a los inquilinos: Introduce protecciones adicionales para los inquilinos, dificultando los desahucios sin causa justificada.
Reacciones iniciales y predicciones del mercado
Inicialmente, muchos «expertos» predijeron una reducción en el número de contratos de alquiler debido a estas nuevas regulaciones. Se temía que los propietarios se volvieran más reticentes a alquilar sus propiedades o que las llevaran al alquiler turístico o temporal, lo que podría reducir la oferta de viviendas disponibles para alquiler. Esto nos decían esos «expertos» a las dos semanas de la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda.
Incluso hay medios de comunicación que teniendo ya disponibles los datos oficiales de Gobierno Vasco, siguen obviando que el mercado de alquiler sigue creciendo al año de haberse aprobado la nueva ley.
Sin embargo, los datos recientes sugieren lo contrario.
Análisis de datos recientes del mercado de alquiler
Los datos del mercado de alquiler en el País Vasco entre 2019 y 2023 muestran un aumento constante en el número de contratos de alquiler. A pesar de las predicciones iniciales, la implementación de la nueva ley no ha resultado en una disminución de la actividad en el mercado de alquiler.
La siguiente tabla muestra el incremento porcentual en el número de contratos de alquiler de vivienda habitual vigentes a 31 de diciembre de cada uno de los años analizados (según la EMAL, Gobierno Vasco)
| EUSKADI | ALAVA | BIZKAIA | GIPUZKOA | |
| 2020 | 13,69 % | 15,61 % | 12,32 % | 14,70 % |
| 2021 | 10,57 % | 6,83 % | 12,35 % | 9,80 % |
| 2022 | 9,23 % | 9,90 % | 12,23 % | 43,63 % |
| 2023 | 8,23 % | 8,11 % | 9,21 % | -21,68 % |
Como se observa, el número de contratos de alquiler vigentes crece año a año, pasando de los casi 55.000 en 2019 al máximo que se marca en 2023, tras la entrada en vigor de la ley de vivienda, con más de 80.000 contratos de alquiler vigentes. Esto supone un crecimiento del 48% en cinco años.
Y este crecimiento se ha producido en todos los años y en los tres territorios históricos, con la única excepción de Gipúzkoa en 2023, donde muy probablemente se haya producido el efecto de profecía autocumplida del que ya hemos hablado anteriormente, y muchos alquileres de larga duración es posible que hayan migrado hacia el alquiler turístico o el de temporada.
Por lo tanto, a pesar de las opiniones generalizadas de que la nueva ley reduciría el mercado de alquiler, los datos sugieren lo contrario. Este aumento en los contratos de alquiler destaca la resiliencia del mercado frente a las predicciones negativas.
Y otro pequeño matiz que hay que añadir a esta afirmación, es que el crecimiento del mercado de alquiler ha sido menor en 2023 que en 2022. Ese es el titular que han querido destacar algunos medios de comunicación como vemos más arriba en el caso de El Correo. Siendo esto cierto, lo que no refleja el titular de El Correo son dos realidades incuestionables:
- Que tras la nueva ley de vivienda hay más viviendas de alquiler
- Que el crecimiento del parque de vivienda de alquiler ha aumentado año a año, y que ese incremento ha sido también menor cada año (redondeando: 14% en 2020, 11% en 2021, 9% en 2022, 8% en 2023). Incluso esa ralentización del crecimiento del parque de alquiler que ponen en titulares de El Correo no sería tan grande como esperaríamos observando la tendencia de los 5 años analizados.
Incremento de contratos en Etikalia
En Etikalia también hemos observado de primera mano este incremento en la actividad de alquiler. El número de contratos de alquiler firmados en Etikalia se ha incrementado en un 18% después de la entrada en vigor de la ley estatal de vivienda, comparando los 12 meses anteriores y posteriores a la entrada en vigor de la ley. Este dato refuerza aún más la contradicción entre las predicciones negativas y la realidad del mercado.
Este incremento del 18% es muy superior al 8% que muestra la EMAL en Euskadi. Creemos que se debe también a la ley de vivienda, que nos ha ayudado a incrementar nuestra actividad de alquiler. Y es que donde antes muchos arrendadores contrataban unos servicios mediocres a agencias inmobiliarias solo porque no les costaba dinero (pagaban los inquilinos), ahora que tienen que pagar los arrendadores prefieren contar con servicios profesionales, de calidad y con una larga experiencia que les garantiza la tranquilidad a la hora de alquilar su piso.
Perspectivas futuras para el mercado de alquiler
A medida que el mercado continúa adaptándose a la nueva ley, es probable que veamos más cambios y ajustes. Sin embargo, las perspectivas a largo plazo parecen positivas, con un mercado de alquiler que sigue creciendo (aunque de manera insuficiente para satisfacer la enorme demanda) y adaptándose a las necesidades de propietarios e inquilinos.
Recomendaciones para propietarios y posibles inquilinos
Para los propietarios, es importante mantenerse informados sobre las regulaciones y adaptar sus estrategias en consecuencia. Para los inquilinos, conocer sus derechos y las protecciones que ofrece la nueva ley es fundamental para tomar decisiones informadas.
Conclusión
El mercado de alquiler en el País Vasco ha mostrado una notable capacidad de adaptación y crecimiento a pesar de la implementación de la nueva ley estatal de vivienda. Los datos recientes contradicen las predicciones iniciales, mostrando un aumento en el número de contratos de alquiler. Este crecimiento refleja la robustez y resiliencia del mercado, destacando la importancia de un análisis basado en datos frente a las opiniones generalizadas.
Preguntas frecuentes
¿Ha disminuido el mercado de alquiler en el País Vasco tras la nueva ley de vivienda? No, los datos muestran un aumento en el número de contratos de alquiler desde la implementación de la nueva ley.
¿Cuáles son las principales medidas de la nueva ley estatal de vivienda? La nueva ley incluye la prohibición de cobrar honorarios a los inquilinos, el establecimiento de un tope en las rentas de alquiler y una mayor dificultad para desahuciar a los inquilinos.
¿Cómo ha afectado la nueva ley a los propietarios? Algunos propietarios han tenido que adaptar sus estrategias de alquiler, pero el mercado ha demostrado ser resiliente y capaz de ajustarse a las nuevas regulaciones.
¿Qué beneficios ofrece la nueva ley a los inquilinos? La ley proporciona mayor protección contra desahucios y limita los incrementos anuales de alquiler, haciendo el mercado más justo y accesible.
¿Por qué sigue creciendo el mercado de alquiler en el País Vasco? El mercado continúa creciendo debido a la alta demanda de alquiler y la capacidad de adaptación del mercado a nuevas regulaciones.
¿Qué se espera para el futuro del mercado de alquiler en el País Vasco? Se espera que la demanda de alquiler continúe siendo alta y que el mercado siga adaptándose para satisfacer esta demanda, con un enfoque en políticas de vivienda que promuevan un mercado justo y accesible.
¿Estás pensando en poner en alquiler tu vivienda?
En Etikalia nos ocupamos de todo para que no te preocupes de nada, hasta la finalización del contrato de alquiler y con total garantía del cobro de la renta. Consultanos
