En Etikalia, la transparencia del mercado inmobiliario es una de nuestras preocupaciones centrales. Hemos expuesto en ocasiones anteriores cómo los portales inmobiliarios inflan artificialmente el precio de la vivienda en vivienda en España (tal como explicamos en nuestro post: Portales inmobiliarios: así inflan el precio de la vivienda en España). También hemos sido firmes en reclamar la liberación de los datos de compraventa para un mercado más transparente por parte de la Administración. Si bien herramientas como el portal estadístico del notariado representan un paso inicial para dar un precio medio, están muy lejos de ofrecer la realidad del mercado.
Hoy queremos poner nombre al fenómeno que agrava esta distorsión en el precio de la vivienda: el sesgo del superviviente. Es la clave para entender por qué el precio de la vivienda que ve el comprador está tan alejado del precio real de cierre.
El sesgo del superviviente: un efecto para entender la espiral de precios de la vivienda
El sesgo del superviviente es, según la wikipedia, una falacia lógica que consiste en concentrarse en las personas o cosas que superaron un proceso de selección, pasando por alto a aquellas que no lo hicieron, típicamente por su falta de visibilidad. Esto puede llevar a conclusiones falsas de muy diferentes formas, puesto que se obtiene una visión incompleta de la realidad.
El ejemplo más popular que explica este sesgo se remonta a la Segunda Guerra Mundial. El estadístico Abraham Wald fue consultado para reducir las pérdidas de bombarderos frente al fuego enemigo. Inicialmente, se pensó que había que reforzar con blindaje las zonas más dañadas de los aviones que regresaban a las bases militares. Wald planteó que la solución era justo la contraria: había que reforzar las partes no dañadas de los «supervivientes». Su razonamiento era que los aviones alcanzados en las zonas donde los aviones supervivientes no mostraban impactos no regresaron a la base. Los aviones que se veían daban una visión sesgada. La lección es clara: lo que no está visible es a menudo lo más relevante.
Así opera el sesgo del superviviente de los portales inmobiliarios en la compraventa y en el precio de la vivienda
Este sesgo se repite de forma evidente en el mercado inmobiliario y provoca un incremento significativo de los precios de la vivienda. Cuando una persona particular o un profesional consulta los principales portales inmobiliarios para establecer el precio de una propiedad, lo que ve es una muestra distorsionada e irreal de los precios de las casas.
- Viviendas con precio justo: la oferta de vivienda con un precio de venta justo y atractivo para el comprador tiene una vida muy corta en los portales inmobiliarios. Se vende en días o semanas y desaparece del portal inmobiliario.
- Viviendas con precios inflados: Las viviendas con precios altos y sobrevaloradas tardan más en venderse (si es que llegan a venderse) y permanecen visibles en los portales inmobiliarios durante meses. Son los anuncios «supervivientes».
El problema es que los anuncios de viviendas con precios altos se van acumulando en los portales inmobiliarios mientras que las que tienen precio adecuado desaparecen rápidamente. Por lo tanto la «foto» que ofrece un portal inmobiliario en un momento dado no es la foto real del mercado inmobiliario, sino solo la foto de los pisos «supervivientes», que son los más caros, mientras que los «no supervivientes» al tener un precio adecuado se han vendido rápidamente. Esto lleva a que se instale una creencia equivocada: el precio de mercado se confunde con el precio medio de esos anuncios caros. Esto impulsa un alza de precios y una espiral artificial de precios, haciendo que el encarecimiento de la vivienda sea una constante. Es una forma de inflar los precios de manera inconsciente.
El precio real y la necesaria transparencia administrativa
La verdadera clave para evitar esa espiral continua de alza del precio de la vivienda y garantizar la evolución real del mercado es el precio de cierre de las compraventas. Esta información, el precio final de la transacción, está registrada tanto por los registradores de la propiedad como por los notarios, pero no son de acceso público. Algunos profesionales (bancos, tasadoras y algunas agencias inmobiliarias) tenemos acceso a esos datos a través de la herramienta llamada MVI (método de valoración inmobiliaria), que es una base de datos alimentada por los registros de la propiedad, con los principales datos de las compraventas de vivienda: dirección (calle y número), superficie, fecha de la compraventa, precio y precio por metro cuadrado. Sin embargo estos datos no son accesibles a la ciudadanía en general, a diferencia de lo que ocurre en otros países de nuestro entorno.
El problema de los precios inflados es también un problema político. La Administración Pública debe actuar para que cualquier persona conozca la situación real del mercado inmobiliario y pueda conocer cuáles son los precios reales de venta. No se puede decir que el sesgo del superviviente sea el principal motivo del alza de precios, ni mucho menos. Pero es uno más y la Administración tiene el deber de evitar que la falta de transparencia en el mercado inmobiliario sea un factor de incremento de los precios. El mercado inmobiliario se beneficiaría enormemente de la transparencia que implica el acceso público y abierto a los precios reales de compraventa de las viviendas. La ciudadanía debe poder consultar el precio de venta, la fecha de la compraventa, la dirección exacta y la superficie de la vivienda vendida para poder tomar sus decisiones de compra o de venta debidamente informados.
Conclusión
El sesgo del superviviente nos enseña que lo que vemos en el portal inmobiliario no es el mercado, sino el residuo. La acumulación de altos precios sin vender crea una ilusión de un precio de la vivienda inalcanzable. Es fundamental que la sociedad y la inmobiliaria exijan acceso al precio real de la compraventa para tomar decisiones fundamentadas. La transparencia es la única herramienta efectiva contra la distorsión del precio en el mercado.
