Los datos de compraventa de viviendas muestran una recuperación en U

Problemática para conocer el estado real del mercado inmobiliario

Esta semana se han publicado dos estadísticas diferentes sobre la compraventa de viviendas: la del INE y la del consejo general del Notariado. Ambas estadísticas coinciden en el período analizado (septiembre 2020) y también en la fuente de datos porque el INE se basa en las inscripciones registrales y los notarios en las escrituras de compraventa (que es paso previo a la inscripción). Así que en la práctica los datos de partida son los mismos y los resultados también deberían serlo. 

Pero lo previsible en el caso de las estadísticas del mercado inmobiliario es que a pesar de que parten de los mismos datos los resultados son diferentes según el organismo que publica las estadísticas. Y el último dato publicado no es una excepción. 

Los datos de septiembre

Según el INE la compraventa de viviendas bajó en España un 1,1% en septiembre de 2020 en relación al mismo mes de 2019. Los notarios, en cambio, dice que subió un 5,4%.  La diferencia en los resultados puede estar simplemente en el trámite en el que ser basa cada estadística:

• los notarios dan el dato de escrituraciones de septiembre, es decir, de ventas realizadas ese mes
• el INE da el dato de inscripciones registrales de septiembre, es decir, de escrituras anteriores que pueden ser de ese mismo mes de septiembre o incluso de agosto

Aparte de estas diferencias cada organismo da distintas estadísticas y desgloses que no es posible comparar. Por ejemplo, el INE ya da el desglose por provincias y comunidades autónomas, mientras que el notariado tiene esos datos actualizados a junio, por lo que habrá que esperar todavía unos meses a conocer los de septiembre. Para mi es un retraso incomprensible porque si los datos ya se han metido en la máquina para calcular la media de España de septiembre, calcular el mismo dato por comunidades autónomas y provincias debería ser automático. 

Analizando los datos

En otras circunstancias nos quedaríamos con el dato más fiable (a nosotros nos lo parece el del notariado), pero dadas las circunstancias nos parece importante tener el dato más actualizado desglosado por provincias. En este caso aunque el dato no sea el más preciso según nuestra opinión, al menos permite ver tendencias. El dato del notariado, al no estar desglosado geográficamente todavía, nos obligaría a esperar unos meses más y cuando llegara estaría ya obsoleto. 

Y bueno, en Septiembre de 2020 lo que vemos es lo siguiente, en comparación con el mismo mes de 2019:

• España: descenso del 1,1% en las ventas
• Bizkaia: descenso del 21,8%
• Alava: descenso del 24,3%

Este dato es el que están publicando todos los medios (el estatal) y sorprende el fuerte descenso en las ventas en Euskadi. Según estos datos deberíamos preocuparnos muchísimo. Pero que no cunda el pánico.

Estos datos pueden ser un poco engañosos porque son una foto puntual, solo del mes de septiembre. Y en esa foto han podido influir numerosos factores para que salga de una u otra manera que pudieron mejorar los datos de 2019, empeorar los de 2020 o ambos. La forma de reducir el impacto de esos factores más o menos aleatorios es ampliar el tamaño de la muestra, es decir, el período analizado. Así que vamos a comparar el número de compraventas entre enero y septiembre de 2019 y 2020 y nos sale lo siguiente:

	Total Nacional	16 País Vasco	01 Araba/Álava	48 Bizkaia
OCT 2019-SEPT 2020	419491	17677	3327	8688
OCT 2018-SEPT 2019	508616	20582	3219	10376
DIFERENCIA (N)	-89125	-2905	108	-1688
DIFERENCIA (%)	-17,52 %	-14,11 %	3,36 %	-16,27 %

Y aquí ya no hay tanta diferencia. Incluso los datos del País Vasco son mejores que los del total de España. Es más, hasta parece que en Álava se han vendido más viviendas este año que en 2019. Pero redondeando, hay una caida del 15% de las ventas. Es decir, como si de los 9 meses analizados, en 2019 hubiera habido ventas normales todos los meses y en 2020 no se hubiera vendido nada durante 1,35 meses, que es incluso menos de lo que duró el primer estado de alarma.  

La evolución mes a mes

En el siguiente gráfico se muestran las compraventas mensuales de los últimos 24 meses (pulsa en la leyenda para visualizar solo la serie que desees seleccionar)

• España: en marzo hay una caída importante que toca fondo en mayo, y a partir de entonces va volviendo a la normalidad con el parón típico de agosto.
• País Vasco: sigue una tendencia general pero los últimos meses no confirman esa recuperación, sino que hay una recaída en septiembre después del parón de agosto.
• Álava: lleva una evolución muy a contracorriente, con un pico de ventas en marzo y un máximo fuera de escala en julio. Habría que analizar más datos para ver si ese pico de julio se debe a la escrituración o registro de la venta de alguna promoción de Vitoria (por ejemplo de VPO). La caída de abril muestra un dato de ventas similar al de agosto del año pasado.
• Bizkaia: al ser el territorio vasco de mayor tamaño tiene un peso importante en las estadísticas de toda la comunidad autónoma y se observa una evolución muy similar a lo que hemos dicho más arriba para el conjunto del País Vasco. De hecho si se muestran solo las líneas de País Vasco y Bizkaia se verá que son casi paralelas.

Conclusión: cuidado con los titulares

Lo que muestran los datos es un frenazo de las operaciones los meses que no pudimos salir de casa. Y tras esos meses, una vuelta lenta a la normalidad. O sea, recuperación en U (no en V como pensé que sería hace unos meses). 

Los titulares que hacen referencia a estas notas de prensa hacen referencia al dato de un mes concreto, pero no a tendencias ni a datos acumulados, que es donde está “la verdad”. El dato de un mes concreto puede estar influido por muchos factores. 

Para quien sea aficionado a correr pondré un ejemplo. Si corres un maratón y tienes un objetivo de tiempo (o cualquier otra distancia) es importante hacer el seguimiento cada 5 km, por ejemplo. Pero el resultado de cada tramo puede no tener nada que ver con el resultado final. En el km 10 puedes ir muy retrasado respecto a los demás pero puede deberse a que han arrancado rápido y no van a poder aguantar el ritmo toda la carrera, con lo cual más adelante recuperarás posiciones sin hacer esfuerzo, simplemente porque los que iban más adelantados van a tener que aflojar. Y viceversa. 

Lo importante de estos datos no es comparar la foto de septiembre de este año con la del año pasado, sino el acumulado de estos 9 meses con el mismo período del año anterior. Y ahí es donde se ve la recuperación en U.