Consejos para comprar el suelo de tu VPO en derecho de superficie al Gobierno Vasco.

El Gobierno Vasco, a través del  Departamento de Vivienda y Agenda Urbana encabezado por su consejero Denis Itxaso, ha lanzado una iniciativa para vender el suelo de unas 9.035 viviendas libres en derecho de superficie por 75 años a sus actuales propietarias y propietarios. Por unos 20.000 euros, quienes compraron una VPO en derecho de superficie —y que ahora, tras expirar su calificación como protegida, se consideran libres— podrán adquirir la plena propiedad. Esta medida  busca recuperar parte de las 1.000 viviendas que perdieron la calificación de VPO tras una política errónea (desde mi punto de vista) impulsada hacia 2008-2010 por el departamento de vivienda que entonces dirigía el consejero Arriola. En este artículo explicamos en qué consiste esta medida, cómo se llegó hasta aquí, y ofrecemos consejos para ayudarte a tomar una decisión informada si eres titular de una vivienda libre en derecho de superficie.

¿Qué es el derecho de superficie y por qué afecta a tantas viviendas en Euskadi?

El derecho de superficie es un régimen en el que se adquiere la vivienda pero no el suelo sobre el que está construida. En Euskadi, esta fórmula fue muy utilizada para promover VPO. Se empezó a utilizar cuando las viviendas tenían una calificación a 20 años para que, de alguna manera, el patrimonio público (en este caso el suelo) no saliera del ámbito de lo público. Y una vez aprobada la calificación permanente a finales de 2002 se siguió utilizando precisamente para que los suelos permanecieran en propiedad pública. 

Con este régimen, el Gobierno Vasco mantiene la titularidad del suelo durante un plazo, normalmente de 75 años y el precio de la vivienda es más barato para los compradores, al no comprarse el suelo. Transcurrido ese tiempo, el derecho de superficie se extingue y la vivienda vuelve al Gobierno Vasco. 

¿En qué consiste la medida anunciada por el Gobierno Vasco?

El plan del Gobierno Vasco consiste en vender el suelo de estas viviendas por unos 20.000 euros por vivienda. Se estima que con la venta del suelo de estas viviendas el Gobierno Vasco podría ingresar 20 millones de euros, que se destinarán íntegramente a la financiación de nueva vivienda protegida en régimen de alquiler.

De este modo, quienes tienen una vivienda en derecho de superficie podrán alcanzar la plena propiedad, eliminando la limitación temporal del régimen de derecho de superficie. Es decir, los actuales titulares de una vivienda en derecho de superficie, al comprar el suelo, podrán disfrutar de la plena propiedad más allá de los 75 años previstos en el derecho de superficie. A cambio no solo deberán abonar al Gobierno Vasco una cantidad que estará próxima a los 20.000 euros por vivienda, sino que la vivienda tendrá que recuperar su calificación de VPO, que ahora tendrá un carácter permanente. Esto implica que la vivienda estará sujeta a las restricciones típicas de la VPO como el precio máximo de venta, la utilización exclusiva como vivienda habitual por parte de sus titulares, etc. 

El gran error de Arriola

Desde el punto de vista del interés general, la medida nos parece positiva: se recuperarán viviendas para el parque público, algo crucial ante la crisis habitacional que afecta a Euskadi. 

Sin embargo, llega como un intento de reparar el error cometido hacia 2008-2010, cuando el equipo del entonces consejero Arriola eliminó la intervención del Gobierno Vasco en las segundas transmisiones de VPO. Antes de ese cambio, todas las compraventas entre particulares debían pasar por el Ejecutivo. Y en esa intervención, cuando se trataba de una vivienda con calificación temporal, se transformaba en calificación permanente antes de vender de nuevo la vivienda de VPO a través de las figuras del tanteo y retracto o de la oferta de venta. 

Con la decisión del equipo de Arriola, se abandonó este proceso, lo que permitió que muchas viviendas que podrían haber integrado permanentemente el parque público de vivienda, pasaran al mercado libre. La actual decisión del Gobierno Vasco busca recuperar una parte de esas viviendas que se perdieron, específicamente las que están en derecho de superficie. Sin embargo, las que gozaban de plena propiedad se puede afirmar que «volaron» para siempre.

¿Qué implica comprar el suelo desde el punto de vista de quien es propietaria o propietario?

Comprar el suelo supone convertirte en titular pleno de la vivienda, siendo propietario también del suelo y sin el límite temporal de 75 años que implica el derecho de superficie. Esto puede tener ventajas e inconvenientes y dependerá de muchos factores que interese a sus titulares comprar o no el suelo de su vivienda.

Ventajas de comprar el suelo en una vivienda libre en derecho de superficie

• La principal ventaja es que cumplido el plazo de 75 años desde la constitución del derecho de superficie, los titulares de la vivienda mantendrán la propiedad y podrán seguir viviendo en ella. Esto puede afectar no solo al actual titular sino a sus herederos si llegado ese momento conservan la vivienda.
• El derecho de superficie implica una devaluación anual del precio de la renta: hay que tener en cuenta que el precio de esta vivienda se va acercando poco a poco al valor cero que tendrá a los 75 años. Con la plena propiedad esta devaluación no se produce.
• Esto puede implicar una situación en que actualmente sea mayor el precio de venta como vivienda libre en derecho de superficie que como VPO en plena propiedad. Es decir, a corto plazo puede que económicamente no interese comprar el suelo. Pero a medio y largo plazo esas curvas se van a cruzar: el derecho de superficie va a devaluar el precio de la vivienda libre y en cambio la plena propiedad va a permitir que al menos el precio de venta de una vivienda VPO se revalorice según el IPC. Así que llegará el momento en que sea mayor el precio de la VPO en plena propiedad que de la vivienda libre en derecho de superficie. 
• A la hora de vender la vivienda será más fácil hacerlo con una VPO en plena propiedad que con una vivienda libre en derecho de superficie. Esta dificultad para vender una vivienda libre en derecho de superficie ahora no es especialmente grave, pero irá en aumento según se vaya acercando la fecha de finalización del derecho de superficie. Como en el punto anterior, llegará un momento en que se crucen las curvas
• Otra dificultad que aparecerá en el futuro para vender estas viviendas será que seguramente los bancos pongan dificultades para financiar la compra de viviendas a las que les queden pocos años en derecho de superficie. 

¿Y qué inconvenientes puede tener?

• El principal inconveniente es el coste. No siempre compensa ni se puede pagar 20.000 euros, sobre todo si no se prevé vivir a largo plazo en la vivienda o si esta fue adquirida ya como libre. En algunos casos, el precio de mercado con plena propiedad puede ser inferior al de una vivienda libre en derecho de superficie. Aunque esto, como hemos dicho, va a cambiar con el tiempo.
• En función de cómo y en qué condiciones se compró la vivienda, puede que no compense su calificación como VPO. Por ejemplo, si se compró ya siendo libre con muchos años de derecho de superficie por delante puede que su precio actual como VPO más el desembolso de los 20.000 euros no compense la obtención de la plena propiedad. Por ejemplo, nosotros hemos vendido recientemente una vivienda libre en derecho de superficie y hemos sentido la curiosidad de qué precio habría tenido si se hubiera vendido este año como VPO en plena propiedad. Pues bien, el precio como VPO (plena propiedad) sale unos 10.000 euros inferior al precio de venta cerrado como vivienda libre (derecho de superficie). Si a esto le añadimos los 20.000 euros de la compra del suelo, la diferencia ya sube a 30.000. Es una diferencia que no compensa a corto plazo, pero habrá que plantearse si lo hace a largo. 
• Ojo si la vivienda era de régimen especial, que las hay. Su calificación de nuevo como VPO de régimen especial reduciría el precio bastante por debajo de las VPO «normales» (las de régimen general). Por eso conviene informarse de qué calificación tenía inicialmente la vivienda (régimen general o especial) y si al calificarse de nuevo como VPO sería como régimen especial. 

Consejos prácticos según tu situación personal

Cada caso es único, y puede haber docenas o cientos de situaciones diferentes. Pero pueden establecerse algunas orientaciones generales:

Si compraste la vivienda cuando era VPO y planeas quedarte a largo plazo: comprar el suelo puede ser una buena decisión. Ganarás en seguridad, evitarás la depreciación progresiva del derecho de superficie y te asegurarás la plena propiedad.

Si compraste la vivienda siendo VPO pero planeas venderla a medio o corto plazo: haz cuentas. Valora el precio de venta posible ahora (ten en cuenta la depreciación del derecho de superficie) y el incremento (o no) de valor al adquirir el suelo. Puedes consultar los precios máximos de venta en el portal oficial del Gobierno Vasco

Si compraste la vivienda siendo ya libre: esta es la situación más compleja. El valor como libre puede ser actualmente superior al valor como VPO en plena propiedad. La adquisición del suelo puede no ser rentable en estos casos, al menos no a corto plazo. Conviene que hagas un estudio económico detallado.

¿Dónde obtener más información y tomar una decisión fundamentada?

La página oficial del Gobierno Vasco ofrece información sobre precios máximos de venta de VPO en función de la localidad, superficie útil y régimen. También conviene informarse en el propio Departamento de Vivienda o acudir a una asesoría especializada. Tomar una decisión informada hoy puede evitar problemas en el futuro.