¿Cuánto tengo que pagar a hacienda por alquilar mi vivienda en el País Vasco? (actualizado 2026)

Si te estás planteando poner en alquiler un piso de tu propiedad en Álava o Bizkaia, te vas a encontrar con un sistema fiscal mucho más favorable que el que teníamos hasta 2025 cuando vayas a hacer la declaración del IRPF. El objetivo de este artículo es que entiendas de forma sencilla cómo funciona tu declaración de la renta ahora que las reglas han cambiado y cómo te afecta la deducción por alquiler. Y debo adelantarte dos buenas noticias. La primera es que por fin se tienen en cuenta los gastos reales de tu arrendamiento, como propietario. Y la segunda es que se han incrementado las bonificaciones (la parte de tus ingresos libre de impuestos), que puede llegar hasta el 70% en algunos casos.

¿Qué ha cambiado respecto a lo que se hacía antes?

Hasta hace poco, la fiscalidad del alquiler de vivienda era muy rígida: las Haciendas Forales aplicaban una bonificación del 20% sobre la renta total que cobrabas, pero no permitían restar ningún gasto que hubiera generado el inmueble. Daba igual que hubieras pintado el piso, cambiado la caldera o pagado a una inmobiliaria; el descuento era fijo y punto.

Ahora, el sistema es mucho más justo para el arrendador. El proceso es similar al de una empresa: primero restas tus gastos de los ingresos y, sobre lo que queda (tu beneficio real), se aplican bonificaciones que además son mucho mayores que las que teníamos hasta ahora.

1. El primer paso: los ingresos totales

Todo empieza con el dinero que entra en tu cuenta. Para Hacienda, lo que cuenta es la renta que recibes de tu inquilino. Un detalle importante: si el piso alquilado no ha estado ocupado todo el año (por ejemplo, si el contrato empieza en marzo o abril), solo sumas las mensualidades que realmente has cobrado. Hacienda solo quiere saber qué ingresos has tenido en ese ejercicio.

2. Gastos deducibles: lo que puedes restar

Aquí es donde el sistema actual mejora al anterior. Antes de calcular el impuesto, puedes restar los gastos que te haya generado la vivienda alquilada. Se considera gasto deducible:

• Los honorarios de inmobiliarias (tanto la búsqueda del inquilino como la gestión integral de alquiler que ofrecemos en Etikalia).
• El IBI, la tasa de basuras y los recibos de la comunidad, siempre que lo pague la parte arrendadora, claro.
• Los seguros de la vivienda y de impago de rentas (este último hasta un máximo de 300 euros).
• Los intereses de los capitales ajenos si estás pagando una hipoteca por esa vivienda.
• Las facturas de reparaciones y mantenimiento para conservar el piso.

3. El resultado neto: tu beneficio real

Una vez que restas todos esos gastos de tus ingresos, llegamos al rendimiento neto. Este número es el más importante, porque representa lo que realmente has ganado con el alquiler una vez descontados los gastos. Si has tenido que hacer una reparación grande o has contratado la gestión integral de alquiler de Etikalia, este número será menor y, por lo tanto, pagarás menos impuestos.

4. Las bonificaciones en Álava y Bizkaia

Sobre ese rendimiento neto, Hacienda aplica un «descuento» final. Es la parte que queda exenta de impuestos. En 2026 tenemos dos escenarios principales:

• Bonificación del 30%: es la reducción general para cualquier vivienda habitual. Esto es importante tenerlo en cuenta, porque no afecta a alquileres para uso distinto a vivienda (alquileres temporales) o a alquileres turísticos, que siguen teniendo la antigua bonificación del 20%
• Bonificación del 70% en Zonas Tensionadas: esta es, sin duda, la gran oportunidad para los propietarios en 2026. Aunque alquilar en una zona tensionada implica aceptar una renta limitada, el ahorro en impuestos puede compensar esa diferencia de precio. De media, esta bonificación supone dejar de pagar a Hacienda unos 50 euros extra cada mes. Para que te hagas una idea: cobrar una renta de 800€ en zona tensionada te deja en el bolsillo prácticamente lo mismo que si cobraras 850€ en mercado libre. Al final, lo que cuenta es el dinero real que llega a tu cuenta. Puedes calcular este impacto mensual exacto en nuestra herramienta más abajo. Un apunte importante para Bizkaia: aquí el incentivo del 70% solo se aplica a alquileres nuevos (viviendas no alquiladas en los últimos cinco años); si ya había un contrato previo, se aplica la bonificación general del 30%.

5. El cálculo de la cuota por tramos

Tras aplicar la bonificación (del 30% o 70%), obtenemos la base imponible del ahorro. Para saber la cuota final a pagar, se aplican los tramos de la escala del ahorro de 2026, que van desde el 19% hasta el 28%. Al ser un sistema por tramos, el impuesto sube de forma progresiva según el beneficio, asegurando que el cálculo sea equilibrado.

Calcula tu ahorro real con Etikalia

Para que no tengas que hacer estos números a mano, hemos preparado una herramienta muy visual. Solo tienes que introducir tu renta y tus gastos, e indicar si el piso está en zona tensionada. Si el alquiler se inicia a lo largo del año puedes indicar en qué mes se inicia para que la calculadora tenga en cuenta únicamente el tiempo en que realmente va a estar o ha estado alquilado, y no considere que lo ha estado todo el año.Verás paso a paso cómo se transforma tu ingreso bruto en el resultado neto final.

Alquila con total tranquilidad

En Etikalia somos expertos en el mercado de alquiler en Álava y Bizkaia. Si estás pensando en alquilar un piso y quieres evitarte complicaciones con el papeleo y la gestión del alquiler, nosotros nos encargamos de todo. Desde encontrar al inquilino adecuado hasta asesorarte para que aproveches todos los gastos deducibles permitidos. Contacta con nosotros rellenando el siguiente formulario y descubre cómo alquilar con la seguridad de tener a profesionales a tu lado.