El Boletín Oficial del Estado ha publicado el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, que introduce medidas urgentes ante las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Estados Unidos e Israel contra Irán. Esta norma busca evitar que el coste del alquiler y los suministros básicos supere el 30% de los ingresos de los hogares ante el encarecimiento de la energía.
Un factor determinante para la aprobación de este decreto ha sido también la negativa de muchas comunidades autónomas a declarar Zonas de Mercado Residencial Tensionado. Según el texto oficial, esta postura ha impedido aplicar las medidas de control de precios y las prórrogas de contratos que ya estaban previstas en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Ante este bloqueo, el Estado ha optado por activar estas medidas extraordinarias de forma directa.
1. Medidas clave que afectan a tu contrato de alquiler
El decreto busca evitar que el coste de la vivienda supere el 30% de los ingresos de los hogares ante el repunte de la inflación por la subida de los precios de la energía. Para ello, establece dos ejes principales:
2.1. Límite a la actualización de la renta
Si a tu contrato le toca la revisión anual de la renta (la que suele hacerse con el IPC o con el IRAV) antes del 31 de diciembre de 2027, se aplican nuevos límites:
- Pequeños propietarios: El incremento será el que acuerden las partes. Si no hay acuerdo, la subida no podrá superar el 2%.
- Grandes tenedores: El incremento siempre estará topado al 2%, haya o no acuerdo.
O sea, en la práctica, la actualización de la renta se limita al 2% como máximo.
2.2. Prórroga extraordinaria de 2 años
Para aquellos contratos de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2027, los inquilinos tienen derecho a solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales manteniendo todas las condiciones vigentes.
- ¿Cómo solicitarla? La parte arrendataria debe pedirla formalmente a la arrendadora. Desde Etikalia recomendamos encarecidamente hacerlo por un medio fehaciente (correo electrónico certificado, SMS certificado o burofax) para que quede constancia legal.
- ¿Cuándo puede el propietario negarse? Solo si ha comunicado en tiempo y forma que necesita la vivienda para sí mismo o sus familiares directos (según el Art. 9.3 de la LAU) o si ambas partes acuerdan un nuevo contrato con una renta inferior a la actual. Aunque esta última excepción es meramente formal porque implica que, si bien no se produce una prórroga extraordinaria, el contrato de alquiler sigue estando en vigor y en la práctica se mantiene la relación arrendaticia.
2. El futuro del decreto: ¿se mantendrá vigente?
Aunque el Real Decreto-ley ya ha entrado en vigor tras su publicación en el BOE, su continuidad depende de su convalidación en el Congreso de los Diputados en un plazo de 30 días naturales.
¿Es probable que se derogue?
Existen dudas razonables sobre su aprobación definitiva. La aritmética parlamentaria es compleja (grupos como Junts ya han mostrado su rechazo a medidas similares recientemente, como su voto en contra de la prórroga de suspensión de desahucios). Además, el hecho de que el Gobierno haya separado las medidas de vivienda en un decreto aparte de las medidas económicas y fiscales sugiere que su supervivencia es incierta.
¿Qué pasa si el Congreso no lo convalida?
Si el decreto es derogado, dejará de tener efecto hacia el futuro. No obstante, por seguridad jurídica, los efectos producidos mientras estuvo vigente suelen respetarse:
- Actualizaciones de renta: si se aplicó el límite del 2% mientras el decreto estaba en vigor, esa actualización se mantiene.
- Prórrogas firmadas: Si el inquilino solicitó y el propietario aceptó la prórroga de 2 años bajo el amparo del decreto, esta seguirá siendo válida.
