Llega el final del contrato y, con la entrega de llaves, la discusión de siempre: ¿quién paga la pintura? El inquilino suele pensar que unas paredes con años de uso no son cosa suya. El propietario ve agujeros, roces y manchas, y quiere descontarlos de la fianza. Los dos tienen parte de razón. La ley y los tribunales separan el desgaste normal de una casa habitada de los daños de verdad, y esa diferencia decide quién paga.
Qué dice la ley sobre pintar la vivienda
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no tiene un artículo sobre la pintura. La respuesta sale del Código Civil, que fija tres reglas para devolver la vivienda al terminar el arriendo:
- El arrendatario debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya estropeado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561).
- Si no se dejó constancia del estado inicial, se presume que la recibió en buen estado (artículo 1562).
- Responde de los deterioros, salvo que demuestre que no fueron culpa suya (artículo 1563).
El artículo 21 de la LAU completa el cuadro. El arrendador hace las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, y al inquilino o inquilina le tocan las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario mientras vive allí.
Dicho en corto: el paso del tiempo es cosa de la propiedad; los daños, de quien los causa. Así que la respuesta a quién debe pintar una vivienda de alquiler depende del estado de las paredes. La duda está en dónde termina el desgaste ordinario y empieza el mal uso. Ahí ayudan las sentencias.
Desgaste por uso normal: a cargo del propietario
Una casa en la que se vive se ensucia y se gasta. Las paredes amarillean, aparecen roces junto a las mesas y se marcan los sitios de los muebles. Nada de eso es un daño.
La Audiencia Provincial de Álava rechazó en 2012 que se usara la fianza para arreglar manchas que se quitaban con una mano de pintura y rozaduras propias de años de uso. En ese mismo caso, una mancha de humo en el techo de la cocina acabó a cargo del propietario, porque salía del calentador viejo que él mismo había entregado.
Suelen correr a cargo del propietario:
- el amarilleo y la pérdida de color;
- la suciedad normal de una casa habitada;
- roces, marcas de muebles y pequeñas rozaduras;
- las manchas que vienen del propio inmueble, como humedades de la estructura;
- el repintado general para el siguiente contrato de alquiler.
Mal uso y desperfectos: a cargo del inquilino
La cosa cambia cuando las paredes muestran algo que el uso normal no explica. En 2020, la Audiencia de Bizkaia dio la razón a una propietaria frente al argumento de que pintar era el «lavado de cara» de cualquier piso. Había desconchados notables en varias habitaciones, arañazos profundos en las puertas y agujeros en sitios donde no encajaba ningún mueble.
Suelen ser responsabilidad del inquilino, que debe hacerse cargo de pagar la pintura cuando hay:
- desconchados grandes o repetidos en varias estancias;
- golpes y arañazos profundos;
- agujeros numerosos o sin explicación razonable;
- manchas por una fuga que no se comunicó a tiempo;
- pintadas, grasa o suciedad excepcional.
Ojo con las fugas. La Audiencia de Bizkaia condenó en 2018 a pagar la pintura de un salón entero por las humedades de una pérdida de agua bajo el fregadero. Avisar al casero en cuanto aparece una fuga evita que el problema acabe en la fianza.
Lo dañado, y la estancia entera si hace falta unificar
Incluso con daños, el cargo tiene límites. En 2021, la Audiencia de Álava resolvió un caso con golpes y desconchones por toda la vivienda. El inquilino tuvo que pagar la pintura de los paños dañados, pero con un 50 % de descuento, porque la propiedad ganaba una pintura nueva sobre otra que ya tenía sus años.
Eso no significa que haya que conformarse con un parche de otro tono. En el caso de las humedades de 2018, la Audiencia de Bizkaia aceptó pintar la sala completa, y no solo la pared afectada, porque es la forma razonable de que el color quede uniforme. La antigüedad también cuenta: en ese caso no hubo descuento, porque la vivienda se había pintado justo antes de alquilarla.
¿Y los agujeros de los cuadros?
Es una de las discusiones más habituales al dejar un piso de alquiler, y conviene ser honestos: sin nada pactado, los tribunales suelen considerar normal colgar algunos cuadros. La Audiencia de Álava rechazó en 2022 cobrar la pintura de las paredes con cuelgues y sus agujeros, por ser un uso propio de una vivienda familiar. Y la Audiencia de Barcelona aplica la misma regla de forma constante.
Pero hay matices importantes:
- La cantidad importa. La misma Audiencia de Álava, en 2020, sí cargó al inquilino la suciedad, las rozaduras y los agujeros de las paredes porque eran significativos.
- El contrato importa. Si el contrato prohíbe expresamente hacer taladros sin autorización, el inquilino que agujerea las paredes incumple lo pactado. Un contrato revisado por la Audiencia de Bizkaia en 2024 incluía justo esa prohibición, con la obligación de reparar lo taladrado a costa del inquilino.
Una prohibición genérica de «hacer obras» no siempre basta, porque un agujero para un cuadro difícilmente se considera una obra. Si te importa, lo prudente es que el contrato diga de forma clara que no se puede taladrar sin permiso y qué pasa si se hace.
¿Puedo pintar mi piso de alquiler de otro color?
Durante el contrato, el inquilino puede pintar. La Audiencia de Álava lo considera conservación de la vivienda, no una obra. El problema llega al final, si las paredes blancas se han convertido en verde pistacho o en un salón casi negro.
Aquí vuelve a mandar el contrato de alquiler. Sin un pacto sobre la pintura, la Audiencia de Barcelona entiende que no se puede exigir devolver las paredes a su color original (sentencia de enero de 2026). En cambio, la misma Audiencia condenó en 2025 a pagar el repintado en blanco de una vivienda con colores fuertes y oscuros, golpes y agujeros. La diferencia estaba en el contrato: decía que el piso se entregaba pintado por profesionales y que debía devolverse igual.
¿Y si el contrato obliga a devolver la vivienda pintada?
Es una cláusula muy habitual y no siempre vale. El artículo 6 de la LAU anula los pactos que empeoran la situación del inquilino frente a lo que dice la ley.
La Audiencia de Barcelona lo explicó en 2023. Si el contrato de arrendamiento dice que la vivienda se entrega recién pintada y obliga a devolverla en el mismo estado, la cláusula es válida: solo pide devolver lo que se recibió. Si el piso no se entregó recién pintado, esa obligación de pintar sería nula, porque exigiría devolverlo mejor de como estaba.
Por eso la pregunta clave no es solo qué dice la cláusula contractual, sino cómo estaba la pintura cuando el inquilino recibió la vivienda. Y eso solo se demuestra si se documentó al entregar la vivienda.
Manchas de nicotina: cuándo se pueden cobrar
El tabaco deja huella: paredes y techos amarillentos, manchas que traspasan la pintura normal y obligan a usar productos antimanchas. ¿Es desgaste o daño?
Depende de la intensidad y de la prueba. La Audiencia de A Coruña condenó en 2022 a los inquilinos a pagar los daños de una vivienda con «inasumibles manchas de nicotina», suciedad y elementos rotos, porque todo ello excedía claramente el desgaste normal. Había fotos, testigos y facturas.
En sentido contrario, la Audiencia de Teruel rechazó en 2025 cobrar la pintura por el humo del tabaco. Pesaron dos cosas: el contrato no prohibía fumar dentro de la vivienda y la propiedad solo aportó un presupuesto, no una factura.
La lección es clara. Si las manchas son muy marcadas y están bien documentadas, hay base para reclamarlas. Si además el contrato prohíbe fumar dentro de la vivienda, la reclamación es mucho más sólida.
Consejos para evitar conflictos con la fianza
Casi todas las discusiones sobre pintura se resuelven con pruebas y con un buen contrato.
Si eres inquilino o inquilina, revisa las fotos del inventario antes de firmar y señala lo que no coincida. Comunica por escrito cualquier fuga o humedad. Antes de taladrar o de pintar de un color llamativo, mira qué dice tu contrato o pregunta. Y el día de la entrega, haz tus propias fotos de cada habitación.
Si eres propietario o propietaria, lo más eficaz es no improvisar: un contrato que deje claro el estado de la pintura, las reglas sobre taladros, colores y tabaco, un inventario fotográfico completo y una revisión rigurosa a la salida. Es justo el trabajo que hace un gestor profesional.
Preguntas frecuentes
No está obligado a pintar, salvo que haya daños que vayan más allá del uso normal. La excepción es que el inquilino haya recibido el piso pintado y el contrato le obligue a devolver la vivienda pintada en el mismo estado.
Si son unos pocos y el contrato no dice nada, normalmente no. Si son muchos, o el contrato prohíbe taladrar sin permiso, sí pueden reclamarse.
Depende del contrato de alquiler. Si dice que recibiste la vivienda pintada y debes devolverla igual, tendrás que asumir el repintado. Si no dice nada, los tribunales suelen considerar que pintar entra en el uso normal.
El propietario puede descontar la pintura de toda la casa solo si toda la casa tiene daños, descontando la antigüedad de la pintura. Si el daño está en una habitación, lo razonable es pagar esa habitación completa.
Sí, cuando son intensas y exceden el desgaste normal, y siempre con buenas pruebas. Una cláusula que prohíba fumar dentro de la vivienda refuerza mucho la reclamación.
Claridad desde el primer día
El desgaste por el tiempo lo asume el propietario; los daños, quien los causa, en proporción y descontando la antigüedad. Agujeros, colores y nicotina se deciden casi siempre por dos cosas: lo que dice el contrato y lo que se puede demostrar.
En Etikalia gestionamos alquileres en Álava y Bizkaia con contratos claros, inventario fotográfico, y una revisión de salida detallada, para que la fianza se liquide sin sorpresas para nadie. Si tienes una vivienda en Álava o Bizkaia y estás pensando en alquilarla, contacta con nosotros y te contamos cómo trabajamos.
