Subir la renta un 10 % por obras de eficiencia energética

Has cambiado la caldera, las ventanas o el aislamiento de un piso en Bilbao o en Vitoria-Gasteiz y ahora buscas a quien lo alquile. ¿Puedes pedir un 10 % más que el inquilino anterior? En zona tensionada, la ley dice que sí, pero solo si demuestras un ahorro del 30 % del consumo de energía con dos certificados que cumplan unas fechas muy concretas.

Cuándo permite la ley subir la renta un 10 %

El incremento del 10 % no es general. En principio solo existe en las zonas de mercado residencial tensionado y mientras dure la declaración de la zona. Bilbao y Vitoria-Gasteiz lo son desde que el BOE publicó su declaración en octubre de 2025 (en Vitoria-Gasteiz queda fuera la zona rural de las entidades locales menores). En Bizkaia hay más municipios declarados, como Barakaldo, Basauri o Galdakao, y en la web de Etikalia mantenemos actualizado el listado de zonas tensionadas en Euskadi.

En esas zonas, la renta del contrato nuevo no puede superar la última renta de un contrato de vivienda vigente en esa misma vivienda en los últimos cinco años, una vez aplicada la actualización anual del contrato anterior. Tampoco se pueden trasladar al inquilino gastos, cuotas o tributos que no figurasen en el contrato anterior. El artículo 17.6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, permite añadir, además de esa actualización, un máximo del 10 % sobre la última renta de un contrato de vivienda habitual en cuatro casos:

• obras de rehabilitación en los términos del artículo 41.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, terminadas en los dos años anteriores al nuevo contrato;
• obras o mejoras que logren un ahorro del 30 % de energía primaria no renovable, acreditado con dos certificados de eficiencia energética;
• obras de accesibilidad terminadas en esos mismos dos años;
• contrato de diez años o más, o derecho del inquilino a prorrogarlo voluntariamente durante diez años o más.

El 10 % se suma a la renta de un contrato anterior. Si en los últimos cinco años no hubo contrato en esa vivienda, esa renta de referencia no existe. Este artículo se centra en el segundo caso, el de la mejora de la eficiencia energética.

Qué exige el requisito de los dos certificados

La ley pide que se cumplan a la vez cuatro condiciones:

1. La obra ha terminado en los dos años anteriores a la fecha en que se firma el nuevo contrato.
2. Es una actuación de rehabilitación o mejora de la vivienda. La ley no enumera qué obras valen y se fija solo en el resultado.
3. El certificado de eficiencia energética posterior a la obra acredita un ahorro del 30 % de energía primaria no renovable respecto al anterior.
4. El certificado anterior se registró como máximo dos años antes de la fecha de la obra.

Los certificados los emite un técnico competente y se inscriben en el registro autonómico. En ellos aparecen la calificación energética de la vivienda, su consumo de energía primaria y sus emisiones de CO2.

Cómo se mide el 30 %

Se comparan las cifras de consumo de energía primaria no renovable que aparecen en cada certificado, en kWh/m² año. La letra de la calificación energética no cuenta. Si el certificado anterior marca 250 kWh/m² año, el posterior tiene que marcar 175 o menos. Una vivienda puede subir de la G a la F y quedarse lejos del 30 %. También puede llegar al 30 % sin cambiar de letra.

Qué fechas cuentan

Hay tres fechas en juego: el registro del certificado anterior, el final de la obra y la firma del nuevo contrato. Entre las dos primeras puede haber como máximo dos años. Entre las dos últimas, también dos años como máximo.

Un certificado puede estar vigente y aun así no servir. Los certificados duran diez años, pero para este requisito importa cuándo se registró, no hasta cuándo es válido. Uno registrado hace seis años no vale como certificado anterior para una obra de este año.

El caso de la caldera

Cambiar la caldera puede reducir el consumo, pero no garantiza el 30 %. Depende de cómo era la anterior, de la vivienda y del combustible. También influye si la instalación nueva usa energía renovable, porque el certificado mide la energía primaria no renovable. Solo lo sabrás con el certificado posterior. Antes de empezar la obra, haz esto:

1. Pide a la empresa que va a cambiar la caldera una previsión de la mejora energética. Así sabrás antes de la obra si el 30 % es realista. Será una estimación: el dato que cuenta es el del certificado posterior.
2. Mira la fecha de registro del certificado que ya tienes. Si han pasado más de dos años, encarga uno nuevo antes de que empiece la obra.
3. Guarda la factura y anota la fecha en que termina la obra.
4. Encarga el certificado posterior cuando la nueva instalación ya funcione.
5. Comprueba que el contrato nuevo se va a firmar dentro de los dos años siguientes al final de la obra.

Si la obra ya está hecha y el certificado anterior está fuera de plazo, la situación no tiene arreglo. La ley habla de un certificado registrado antes de la actuación, y uno nuevo que describa cómo estaba la vivienda no cumple esa condición.

Preguntas frecuentes

Antes de hacer la obra, mira las fechas

Esa subida del 10 % es posible, pero depende de dos certificados y de dos plazos de dos años. Si tienes una vivienda en alquiler en Álava o Bizkaia y estás pensando en una obra de mejora de la eficiencia energética, revisa esas fechas antes de empezar, porque después ya no hay vuelta atrás. En Etikalia gestionamos alquileres en Álava y Bizkaia y podemos ayudarte a comprobar certificados, plazos y contrato antes de que vayas a arrendar de nuevo. Si tienes pensado poner en alquiler una vivienda puedes consultarnos en el siguiente formulario