Vender una casa con varios herederos: guía paso a paso

Una casa que se hereda entre varias personas suele traer más dudas que tranquilidad. ¿Podéis vender sin discutir? ¿Qué pasa si alguien no quiere? ¿Quién paga los impuestos? Vender una casa con varios herederos es posible y tiene un camino claro. En esta guía te explicamos los pasos, qué opciones hay cuando falta el acuerdo y qué impuestos conviene tener en cuenta si tenéis un piso heredado por varios hermanos.

Qué pasa cuando una casa se hereda entre varias personas

Cuando alguien fallece y deja una vivienda a varias personas, la casa no se reparte por habitaciones, eso está claro. Cada heredero pasa a ser dueño de un porcentaje del conjunto, sin que ese porcentaje corresponda a una parte concreta del inmueble. Esta situación se llama proindiviso. Mientras no se haya hecho la partición de la herencia, se habla de comunidad hereditaria.

Cada persona es dueña de su cuota, pero la propiedad heredada es de todas. Puedes usar la vivienda, siempre que no impidas que los demás también lo hagan. Y los gastos, como el IBI, la comunidad de vecinos o el seguro, se pagan en proporción al porcentaje de cada uno.

¿Se puede vender una casa heredada con varios propietarios?

Sí, pero con una condición clara. Para vender la casa heredada entera a un tercero, todos los herederos deben estar de acuerdo y firmar la escritura. En este tipo de decisiones no funciona la mayoría: basta con que un solo copropietario se niegue para que la venta quede bloqueada.

Hay una excepción importante. Tu cuota es tuya, y el Código Civil te permite venderla sin pedir permiso al resto. Más adelante te contamos cómo funciona y qué pega tiene.

Antes de vender: acepta la herencia e inscríbela

Aunque todos queráis vender cuanto antes, hay trámites previos. Sin ellos no es posible vender la casa ni llevar a cabo la venta ante notario.

Documentos y aceptación de la herencia

Para aceptar la herencia necesitáis el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades y el testamento. Si no hay testamento, hará falta una declaración de herederos. Con esos papeles se firma ante notario la escritura de aceptación de herencia y adjudicación. Ahí queda fijado qué porcentaje de la casa corresponde a cada persona.

Si sospechas que la herencia trae deudas, existe la aceptación a beneficio de inventario, que limita la responsabilidad de quien hereda a los bienes heredados. Conviene decidirlo con asesoramiento antes de firmar.

Impuesto de sucesiones y Registro de la Propiedad

Después toca presentar el impuesto de sucesiones. El plazo para hacerlo es limitado, así que no lo dejes para más tarde, aunque normalmente te lo tramitará la notaría donde firmáis la herencia. En el País Vasco lo gestiona cada diputación foral con sus propias normas, por lo que los importes y las reducciones no son los mismos que en otras comunidades.

Con el impuesto liquidado, la vivienda heredada se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Sin esa inscripción no se puede cerrar la venta con garantías: quien compra, y su banco, la van a exigir.

Pasos para vender una casa heredada entre varios herederos

Con la herencia aceptada y la casa inscrita, este es el recorrido habitual cuando hay acuerdo.

1. Poneos de acuerdo sobre qué hacer con la casa

Antes de hablar de precios, aclarad qué quiere cada persona. Puede que alguien prefiera quedarse la casa familiar y compensar al resto, o que todos quieran vender. Para llegar a un acuerdo, hablad claro desde el principio y es recomendable dejar los pactos por escrito.

2. Fijad un precio con datos

Cada persona tiene su idea del valor de la casa, y el cariño y los recuerdos suele inflarlo. Lo más sano es apoyarse en una valoración profesional basada en operaciones reales de la zona. Ese precio de venta debe tener en cuenta también el valor declarado en la herencia, que influirá en los impuestos. Así nadie siente que se vende por debajo de lo que vale ni que se pide un precio que el mercado no va a pagar.

3. Elegid una persona de contacto

Coordinar a varias personas forma parte del proceso. Es útil designar a alguien que hable con la inmobiliaria y con la notaría, y que informe al resto. Si algún heredero vive lejos, puede dar un poder notarial y evitar viajes para cada firma.

Importante: si algún heredero vive en el extranjero, comunícalo a la inmobiliaria que gestione la venta. Es un dato que hay que tener en cuenta en los impuestos finales.

4. Poned la casa en el mercado

Lo mejor es contar con una inmobiliaria especializada en ventas, como Etikalia, que se ocupe de todo el proceso.

5. Firmad la compraventa y repartid el dinero

Todos los herederos firman ante notario, personalmente o mediante poder. Del precio se descuenta primero lo que haya que pagar, como una hipoteca pendiente o los gastos de la venta. El resto se reparte según los porcentajes de la escritura de herencia.

¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?

No es lo más habitual, pero tampoco es raro, y suele ser lo que más preocupa cuando se hereda una casa entre varias personas. Si un heredero no quiere, la casa no se puede vender entera de forma voluntaria. Aun así, tiene salida. El Código Civil establece que ningún copropietario puede ser obligado a permanecer en la comunidad. Estas son las opciones, de la más amable a la más dura.

Negociar o acudir a la mediación

Muchas veces el desacuerdo no va del dinero, sino de recuerdos, del miedo a perder el vínculo con la casa o de la falta de información. Un mediador familiar, o una persona neutral de confianza, ayuda a desatascar la conversación. Es más rápido y barato que un juicio, y cuida la relación entre familiares.

Comprar su parte o extinguir el condominio

Si alguien quiere quedarse con la vivienda, puede comprar las cuotas de los demás y compensarles en dinero. Esta fórmula se llama extinción de condominio. Suele tener un tratamiento fiscal distinto al de una compraventa ordinaria, así que conviene calcularlo con un asesor antes de firmar.

Vender tu parte de una casa heredada

Puedes vender tu parte a otro heredero o a un tercero sin el permiso de nadie. Pero hay dos pegas. Por un lado, los demás herederos tienen derecho de retracto: pueden quedarse tu parte pagando el mismo precio, y en plazos muy cortos, así que antes de vender a un tercero ofreceselo al resto de herederos y si no están interesados que lo dejen por escrito. Por otro, cuesta encontrar a quien quiera comprar una parte de una casa que comparte con desconocidos, y el precio suele quedar por debajo de lo que te correspondería en proporción en una venta «normal» de la vivienda completa.

Acudir al juzgado

Si nada funciona, cualquier copropietario puede pedir la división de la cosa común. Cuando la casa no se puede dividir y nadie llega a un acuerdo para adjudicársela, el juez ordena venderla y repartir el precio. Suele acabar en una venta en subasta pública, tarda y cuesta dinero, y el resultado habitual es un precio inferior al de mercado. Por eso es el último recurso y lo mejor es no tener que llegar nunca a esta solución.

Si uno de los herederos vive en la casa

Vivir en la casa heredada no da derecho a quedársela. Si hay acuerdo, esa persona puede seguir allí hasta que se venda, siempre que se pacte por escrito el plazo de salida. Si no lo hay, los demás pueden reclamar una compensación por el uso exclusivo o pedir la división. Un acuerdo claro desde el principio evita que el asunto acabe en el juzgado.

Impuestos al vender una casa heredada

La venta tributa aparte de la herencia. Tienes que tener en cuenta dos impuestos.

El primero es el IRPF. Se paga por la ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de venta y el valor con el que la casa figuraba en la herencia, ajustado con los gastos. Cada persona tributa por su porcentaje en su propia declaración de la renta. Por eso el valor declarado en la herencia importa también a la hora de vender.

El segundo es la plusvalía municipal, que grava el aumento de valor del suelo. Si vendes la casa por debajo del valor con el que se valoró en la herencia, no sale a pagar. Si la vendes por encima, sí. En el País Vasco se regula por normas forales.

Los importes cambian según el territorio, el valor declarado y la situación de cada heredero, y por eso conviene calcularlos antes de firmar. En Etikalia incluimos en el servicio de venta de viviendas la estimación de los impuestos que se pagarán en la venta. Y recuerda avisarnos si algún heredero vive en el extranjero, porque también influye en el resultado final.

Por qué vender tu casa heredada con Etikalia

Cuando hay varias personas implicadas, la venta pide orden, datos y transparencia. Esto es lo que aporta Etikalia:

• Una valoración con datos reales. Hacemos informes de valoración con técnicas de big data y con datos de ventas reales del Registro de la Propiedad, para que el precio no sea tan alto que no interese a nadie ni tan bajo que se pierda dinero. Además, sirve de referencia común para todas las personas herederas.
• Ventas más rápidas y con menos rebaja. Según nuestra auditoría de ventas, vendemos de media en 2 meses, frente a los 7 de otras agencias, y con una rebaja media del 1,9%, frente al 9% general.
• Sin cobrar a la parte compradora. Frente a agencias que igual te cobran una comisión pequeña porque también cobran al comprador, Etikalia no compra a los compradores. Así más personas pueden permitirse la casa, la operación es más segura y solo defendemos los intereses de quienes venden.
• Comisión competitiva y sin riesgo. Solo se paga cuando se vende la vivienda, sin plan prepago. Si no se vende en el tiempo esperado, puedes dar por finalizado el contrato sin pagar nada.
• Un equipo que se ocupa de todo. Gestionamos la parte comercial y la jurídico-administrativa, incluidas las visitas, con fotografía profesional, vídeo y anuncios destacados en los portales.

Somos una inmobiliaria ética, con oficinas en Bilbao y Vitoria-Gasteiz, y pensamos en cada operación como un servicio a las personas, no solo como una venta.

Preguntas frecuentes sobre vender una casa heredada

Conclusión

Para vender una casa con varios herederos hacen falta tres cosas: la herencia aceptada e inscrita, el acuerdo de todas las personas propietarias y un precio realista. Si alguien no quiere vender, hay salidas, desde la mediación hasta el juzgado, y conviene probar primero las más amables.

Si tenéis una vivienda heredada y queréis venderla con transparencia y sin enfrentamientos, en Etikalia te acompañamos en todo el proceso. Contacta con nuestro equipo y te haremos una valoración gratuita y sin compromiso.