Artículo actualizado el 30 de octubre de 2026 con los cambios del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Lo publicamos por primera vez en junio de 2026, a raíz de una sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria.
¿Un contrato de alquiler de habitación da derecho a quedarse cinco años? Cuando publicamos este artículo en junio de 2026, la respuesta dependía de lo que dijera cada juzgado. Desde el 8 de octubre de 2026 lo dice la propia Ley de Arrendamientos Urbanos: si la habitación es tu vivienda habitual, tienes las mismas prórrogas que quien alquila un piso entero. Y si el alquiler es temporal, el contrato tiene que explicar por qué. Repasamos qué ha cambiado, cuánto dura cada tipo de contrato, qué fianza se puede pedir y qué errores conviene evitar, tanto si alquilas una habitación como si la tienes en alquiler.
¿El alquiler de una habitación se rige por la LAU o por el Código Civil?
Ahora, por la LAU. El Real Decreto-ley 29/2026 ha cambiado el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para incluir de forma expresa «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda». Y el artículo 4.2 dice que todos estos arrendamientos se rigen por el Título II de la ley, el de vivienda, y solo de forma supletoria por el Código Civil.
Hasta ahora la práctica era la contraria. Como una habitación con derecho a cocina, baño y zonas comunes no es una vivienda completa, la mayoría de contratos de alquiler de habitaciones se hacían al amparo de los artículos 1554 y siguientes del Código Civil, con libertad casi total para pactar duración, fianza y condiciones. Si el contrato decía tres meses, a los tres meses se acababa.
La sentencia de Cantabria que adelantó el cambio
En marzo de 2026, la Audiencia Provincial de Cantabria (sentencia 166/2026, de 10 de marzo) dio la razón a una inquilina de Santoña que ocupaba una habitación en un piso compartido con otras dos personas. La propietaria la había demandado por fin de plazo. El tribunal se fijó en lo que pasaba en la realidad: el contrato hablaba de «alojamiento», la inquilina estaba empadronada allí y no tenía otra casa. Con esos datos, concluyó que era su vivienda habitual y que tenía derecho a los cinco años de la LAU, aunque compartiera cocina y baño.
Esa sentencia fue la que nos llevó a escribir este artículo. Hoy sigue siendo un buen ejemplo de cómo valoran los jueces una habitación, pero ya no hace falta un pleito para llegar a esa conclusión: ahora también lo dice la ley.
Dos tipos de contrato de alquiler de habitación
Tras el decreto, una habitación se puede alquilar de dos formas, y de cuál sea dependen casi todos tus derechos:
- Como vivienda habitual, cuando la habitación cubre la necesidad de vivienda del inquilino: es donde vive (artículo 2.1 LAU).
- Como vivienda temporal, cuando el inquilino está desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable, por ejemplo un curso, unas prácticas o un trabajo temporal en otra ciudad (artículo 2.3 LAU).
Lo que ya no existe es el «contrato de temporada» sin más, como algo distinto de la vivienda. La ley ha sacado de la categoría de uso distinto de vivienda los contratos de alojamiento u hospedaje (artículo 3.2). Y si un contrato temporal no dice la causa, la consecuencia es clara: pasa a ser de vivienda habitual desde el día de la firma (artículo 7.2).
Cuánto dura un contrato de alquiler de habitación
Si la habitación es tu vivienda habitual
Rigen los mismos plazos que en un piso completo. El contrato se prorroga año a año hasta los cinco años, o siete si el arrendador es una empresa (artículo 9.1), aunque se haya firmado por un año. Después, si nadie avisa (el propietario con cuatro meses y el inquilino con dos), sigue prorrogándose hasta tres años más (artículo 10.1).
El inquilino puede irse a partir del sexto mes avisando con 30 días, y desde el decreto el propietario no puede cobrarle indemnización por ello (artículos 11.1 y 11.3). El propietario solo puede recuperar la habitación antes si lo necesita para vivir él o un familiar en primer grado, y siempre que esa posibilidad conste en el contrato (artículo 9.3).
Si el alquiler es temporal
El plazo lo pactan las partes, pero tiene que ser de más de 31 días y, como regla general, de doce meses como máximo (artículo 9 bis.1). Si al terminar sigue existiendo la causa (un máster que dura un año más, por ejemplo), se puede prorrogar por acuerdo expreso.
Aquí está el límite que más va a notarse: si el alquiler supera los doce meses sin que la causa lo justifique, o se firman más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma habitación, el primero se considera de vivienda habitual, con sus cinco años de prórroga (artículo 9 bis.2). Encadenar contratos de once meses deja de funcionar.
En el alquiler temporal, el inquilino puede marcharse pasado un mes desde la firma, avisando con 10 días, y tampoco hay indemnización (artículos 11.2 y 11.3).
Qué tiene que poner un contrato de habitación temporal
Si tienes una habitación y quieres alquilarla por temporadas, el contrato tiene que recoger la causa concreta del desplazamiento. No vale «por motivos laborales». Algo así sí: «La arrendataria se traslada a Bilbao para cursar el máster en Ingeniería Industrial de la UPV/EHU durante el curso 2026/2027, y su domicilio habitual está en Logroño». Y conviene guardar la documentación que lo acredita (matrícula, carta de la empresa), porque la ley pone la carga de la prueba en el propietario (artículo 7.2).
Si ya tienes contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026, siguen con su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado y se extinguen sin prórroga. Si los renuevas, el contrato nuevo ya se rige por las reglas de vivienda temporal (disposición transitoria octava LAU).
Qué debe incluir un contrato de alquiler de habitación
No hace falta un modelo de contrato especial, pero sí que el documento recoja lo que en un piso compartido suele dar problemas. Como mínimo:
- Los datos del arrendador y del inquilino, y la habitación concreta que se alquila, con las zonas comunes que puede usar (cocina, baño, salón, terraza).
- El tipo de contrato: vivienda habitual o temporal. Si es temporal, la causa del desplazamiento y el domicilio habitual del inquilino.
- La duración del contrato, la renta, la forma de pago y cómo se actualiza.
- Qué gastos y suministros incluye la renta y cómo se reparten los que no. Con varias habitaciones y un solo contador, lo más limpio es fijar una cantidad o un criterio de reparto por escrito.
- La fianza y, si la hay, la garantía adicional.
- Unas normas de convivencia razonables (limpieza de zonas comunes, visitas, ruidos), sin cláusulas que recorten derechos que da la ley.
- Un inventario del mobiliario de la habitación y de las zonas comunes, con fotos.
Al terminar, las dos partes tienen que firmar un documento con el estado en que se devuelve la habitación. Si no se firma, o no recoge desperfectos, se presume que se entregó en buen estado (artículo 36.7).
Renta: el límite de la suma de habitaciones
El decreto ha puesto un tope que afecta directamente a los pisos compartidos: la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez en un mismo piso no puede superar la renta que se cobraría por alquilar el piso entero (artículo 17.9).
Un ejemplo. Supongamos una operación Rent to rent en la que el propietario alquila el piso a un particular o empresa para que ésta la subarriende por habitaciones. Si el piso completo se alquila por 900 euros, tres habitaciones a 400 euros (1.200 en total) no son posibles. Habría que bajar a una media de 300 euros por habitación. En zona tensionada, además, la renta del piso entero, o en su defecto la suma de las habitaciones, tiene que respetar los límites de renta de esas zonas (artículo 17.9, que remite a los apartados 6, 7 y 8 del mismo artículo).
En los alquileres temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta del nuevo contrato no puede subir más que el IRAV, el índice de actualización de alquileres que publica el INE (artículo 17.8). Y en los contratos de vivienda habitual, hasta el 31 de diciembre de 2027 la actualización anual tiene un límite extraordinario: un 2 % si no hay un nuevo acuerdo, y ninguna subida si la renta ya supera el índice de referencia (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026).
Fianza, garantías y otros gastos
En la primera versión de este artículo recomendábamos pedir dos meses de fianza en los alquileres temporales de habitación, porque se consideraban de uso distinto de vivienda. Eso ha cambiado. Como ahora son arrendamientos de vivienda temporal, entendemos que la fianza legal es de una mensualidad, como en cualquier alquiler de vivienda (artículo 36.1). La ley sí fija de forma expresa que la garantía adicional en un alquiler temporal no puede superar una mensualidad, y en uno de vivienda habitual, dos (artículo 36.5).
Tampoco se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago (artículo 36.5), ni cobrarle los gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato, se llamen como se llamen (artículo 20.2). Y los tributos de la vivienda, como el IBI, no se le pueden repercutir salvo que sea él el obligado tributario (artículo 20.1).
Reparaciones: quién paga qué
En el alquiler temporal, el propietario se hace cargo de todo el mantenimiento, también de las pequeñas reparaciones por el uso normal. Si el inquilino avisa de una avería y el propietario no responde en cinco días hábiles, puede arreglarla y descontarlo de la renta del mes siguiente (artículo 21 bis).
Si la habitación es vivienda habitual, el inquilino paga las pequeñas reparaciones del día a día (artículo 21.4) y el propietario las necesarias para que la vivienda sea habitable. Si hay un daño que afecta a la habitabilidad y el propietario no contesta en 15 días naturales a un requerimiento por escrito con presupuesto, el inquilino puede hacer la reparación y descontarla de las rentas (artículo 21.5).
Errores que conviene evitar en un contrato de habitación
La mayoría de problemas que vemos con contratos de habitación vienen de plantillas antiguas descargadas de internet. Estos son los fallos más habituales:
- Firmar como temporal un alquiler que en realidad es la casa de alguien. Sin causa real, el contrato es de vivienda habitual desde la firma.
- Encadenar contratos de once meses con la misma persona. A partir del tercero, el primero pasa a ser de vivienda habitual.
- Hacerlo de palabra. Cualquiera de las partes puede exigir que el contrato se ponga por escrito (artículo 37), y sin papel no hay forma de acreditar la temporalidad.
- Prohibir el empadronamiento. Empadronarse donde se vive es una obligación que gestiona el ayuntamiento, y una cláusula así no impide que el inquilino lo haga.
- Sumar rentas por habitación por encima de lo que costaría el piso entero.
Si dudas entre alquilar por habitaciones o el piso completo, te puede servir nuestro artículo sobre las ventajas y desventajas de alquilar un piso por habitaciones. Y para revisar el resto de cláusulas, tienes la lista actualizada de cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.
¿Y los contratos de habitación firmados antes del 8 de octubre?
Aquí hay que distinguir. Los contratos de temporada siguen con su régimen hasta el final del plazo pactado, como hemos visto. Para los contratos de habitación que se firmaron al amparo del Código Civil pero que, en la práctica, eran la vivienda habitual del inquilino, el decreto no dice nada específico. Nuestra lectura es que se aplicará el criterio de la sentencia de Cantabria: si el inquilino vive allí de forma permanente y no hay una causa de temporalidad, tiene buenos argumentos para reclamar la protección de la LAU. Es una cuestión discutible y conviene estudiar cada caso con asesoramiento.
Tampoco hay que olvidar la normativa autonómica. Las comunidades autónomas pueden regular el alquiler temporal y de habitaciones en su territorio, y esas normas se aplican además de la LAU (disposición adicional duodécima LAU).
Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler de habitación
Si es tu vivienda habitual, el contrato se prorroga hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa), aunque se firme por menos. El inquilino puede irse a partir del sexto mes con 30 días de preaviso. Si es temporal, debe durar más de 31 días y, en general, no más de doce meses.
Una mensualidad de fianza legal. Como garantía adicional, como máximo una mensualidad más en un alquiler temporal y dos en uno de vivienda habitual.
Sí. El empadronamiento lo gestiona el ayuntamiento y refleja dónde vive cada persona. Una cláusula que lo prohíba no lo impide.
Lo que pacten las partes, con un límite: la suma de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del piso completo. En zona tensionada, además, se aplican los límites de renta de la zona.
Un acuerdo de palabra es válido, pero cualquiera de las dos partes puede exigir que se ponga por escrito (artículo 37). Sin contrato firmado, ambas partes lo tienen mucho más difícil para demostrar qué se pactó, y quien alquila por temporada no podrá acreditar la causa.
Solo con el consentimiento por escrito del arrendador. La LAU únicamente permite subarrendar una parte de la vivienda y siempre con esa autorización (artículo 8).
Que deja de ser temporal. Se considera un contrato de vivienda habitual desde el día de la firma, con todas sus prórrogas.
Si la habitación es tu vivienda habitual, no antes de que se cumplan los cinco o siete años de prórroga, salvo que necesite la vivienda para él o su familia y lo haya previsto en el contrato. Si es temporal y la causa ha terminado, el contrato se acaba en la fecha pactada.
Alquilar una habitación ya no es terreno sin reglas
Con el Real Decreto-ley 29/2026, el contrato de alquiler de habitación tiene las mismas protecciones que el de una vivienda completa cuando es la casa de quien lo ocupa, y reglas claras cuando es temporal: causa escrita, doce meses como máximo, una mensualidad de fianza y un tope a la suma de las rentas. El decreto todavía tiene que convalidarlo el Congreso; si cambia algo, actualizaremos este artículo.
En Etikalia no gestionamos alquileres por habitaciones, pero sí alquileres de vivienda completa de larga duración en Bizkaia y Álava. Si tienes un piso y estás pensando qué hacer con él después del decreto, cuéntanos tu caso. Y si tienes dudas sobre tu contrato de habitación, déjalas en los comentarios y trataremos de resolverlas.
