La fianza del alquiler es una garantía obligatoria en los contratos de arrendamiento. El sentido de estas fianzas es que la parte arrendataria garantice a la arrendadora el cumplimiento de sus obligaciones. De esta manera, si al finalizar el contrato no ha habido incumplimientos o pagos pendientes por la parte arrendataria, la arrendadora debe devolverla. Pero su devolución puede convertirse en ocasiones en un dolor de cabeza y motivar conflictos más graves incluso que los que haya podido haber en un contrato de arrendamiento pacífico. Este artículo te puede ayudar si estás teniendo problemas para recuperar la fianza del alquiler o te preguntas qué hacer si el casero se niega a devolverla y no ha habido incumplimientos por la parte arrendataria. Aquí encontrarás información clave, desde los plazos hasta los pasos legales para reclamar la devolución.
¿Qué es la fianza del alquiler y para qué sirve?
La fianza del alquiler es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al casero como garantía al firmar el contrato de alquiler. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, la fianza suele equivaler a un mes de alquiler para viviendas habituales y sirve para cubrir posibles desperfectos en la vivienda o deudas pendientes al finalizar el contrato de alquiler. Igualmente podemos asimilar a la fianza la llamada garantía adicional, que según la ley de arrendamientos urbanos puede ser de hasta dos mensualidades. Así que, resumiendo, la cantidad que puede corresponder a este concepto de fianza y garantía adicional será de un mínimo de una mensualidad y un máximo de tres en los alquileres de vivienda habitual.
Motivos por los que la parte arrendadora no devuelve la fianza
En ocasiones, la parte arrendadora puede decidir retener la fianza de alquiler al finalizar el contrato. Esta retención puede deberse a diversos motivos relacionados con incumplimientos del inquilino, gastos derivados del mal uso de la vivienda, suministros pendientes de pago, etc.
Los principales motivos por los que el arrendador no devuelve la fianza son:
- Desperfectos en la vivienda: Si se detectan desperfectos que exceden el desgaste habitual de la vivienda, el arrendador podría retener la fianza para cubrir los gastos de reparación. En algunos casos, podría descontar parte o toda la fianza dependiendo de la gravedad de los daños y del coste de repararlos.
- Impago de servicios: Si quedan pendientes facturas de suministros como electricidad, agua o gas, el propietario podría retener la fianza para cubrir estas deudas. El objetivo de la fianza es también asegurar que todos los servicios vinculados al uso de la vivienda queden abonados antes de la devolución de la fianza.
- Rentas impagadas: es el motivo más sencillo de comprobar: si hay rentas impagadas, la parte arrendadora podrá retener el importe de la fianza que cubra esas cantidades impagadas.
- Indemnización por desistimiento anticipado o por plazo de preaviso. El contrato de alquiler puede incluir una cláusula indemnizatoria a favor de la parte arrendadora en el caso de que la arrendataria finalice el contrato antes de un plazo estipulado. En ese caso la fianza también se puede aplicar al pago de esta indemnización.
En el caso de que la parte arrendadora no tuviera motivos para retener la fianza total o parcialmente, la fianza debe devolverse si se cumplen todas las obligaciones del contrato y no existen deudas ni daños en la vivienda. Para evitar conflictos y asegurar la devolución íntegra de la fianza, es recomendable documentar el estado de la vivienda al inicio y al final del alquiler, así como cumplir con los pagos y responsabilidades acordados.
Una creencia habitual es la que lleva a pensar que el arrendador puede retener la fianza completa si hay algún desperfecto o deuda, independientemente del importe de ésta. Esto es incorrecto: el importe que se retenga de fianza debe ser el que corresponda a la cantidad impagada, reparaciones por daños, etc. Por ejemplo, si hay una deuda de 500 euros y la fianza es de 1000, no se pueden retener los 1000 euros, sino solo los 500 que corresponden a la deuda.
¿Cuáles son las condiciones para devolver la fianza al finalizar el contrato?
Las obligaciones que el inquilino debe cumplir para que se le devuelva la fianza son:
- Haber abonado todas las mensualidades del alquiler.
- No dejar desperfectos en la vivienda más allá del desgaste por uso normal.
- Devolver las llaves y dejar la vivienda en buen estado.
- Estar al día en los pagos de suministros
- Haber cumplido la cláusula de plazo de manera que no se pueda aplicar una indemnización por desistimiento anticipado
Si el inquilino cumple estos requisitos, el casero debe devolver la totalidad de la fianza en el plazo establecido por la ley.
En el caso de los suministros es muy probable que haya un plazo sin facturar desde la última factura hasta la fecha de finalización del contrato. En este caso la propiedad podría retener temporalmente la cantidad estimada de consumo de esas fechas para cubrir el pago en el caso de que al cambiar la titularidad de los suministros ese consumo que corresponde a la parte arrendataria le sea cobrado por las compañías de suministros a la parte arrendadora.
Plazo para la devolución de la fianza según la ley
Con este tema también hay bastante leyenda. Por lo general se piensa que la parte arrendadora tiene un plazo máximo de 30 días para devolver la fianza. Pero no es eso lo que dice la ley. Lo estipulado en Ley de Arrendamientos Urbanos es que si la parte arrendadora no ha devuelto la fianza pasados 30 días, devengará el interés legal (LAU, art. 36.4) establece que el arrendador debe devolver la fianza en un plazo máximo de un mes desde la extinción del contrato de alquiler. Si no lo hace, el inquilino puede exigir intereses de demora.
Si se ha cumplido el plazo de 30 días desde la entrega de llaves, la parte arrendadora ha debido hacer ya una de estas dos cosas: o haber devuelto la fianza o explicar los motivos por los que no lo ha devuelto.
Nuestra recomendación es reclamar a la parte arrendadora la devolución de la fianza una vez que se ha cumplido ese plazo de 30 días desde la entrega de las llaves, incluyendo en la reclamación las cantidades que correspondan por el interés legal (que no será mucho). Para hacer el cálculo, dejamos a continuación una calculadora que te dirá el interés legal mensual para una cantidad determinada. Puedes consultar el interés legal de cada período en este enlace.
¿Qué hacer si el casero se niega a devolver la fianza?
Si el casero se niega a devolver la fianza el inquilino debe reclamar su devolución.
- Comunicación inicial: contacta con el casero por escrito para solicitar la devolución de la fianza. Es importante que quede constancia del intento de acuerdo. Esta primera comunicación puede ser informal. No es necesario enviar todavía un burofax pero puedes enviar whatsapp o email para que quede constancia por escrito.
- Evaluar las retenciones: revisa la respuesta del propietario y si la retención está justificada. El casero no puede quedarse con la fianza sin motivos justificados.
- Reclamar formalmente: Si el arrendador se niega a devolver la fianza, envía un burofax exigiendo la devolución en el plazo legal.
En caso de que el casero continúe negándose, será necesario acudir a vías legales, como el juicio de reclamación de la fianza.
Modelo de burofax para reclamar la devolución de la fianza
Si en este punto la parte arrendadora sigue reteniendo la fianza sin motivos justificados es el momento de enviar una reclamación fehaciente. Lo mejor es enviar un burofax, que puede llegar a costarte unos 30 euros. Aunque si el contrato de alquiler incluía como direcciones de notificación el teléfono móvil o el correo electrónico podrías enviar también un sms o un email certificado. La ventaja de estos últimos es su menor coste. Aunque un burofax siempre asusta más que un sms.
A continuación te dejamos un texto que puedes copiar y pegar para hacer tu propia reclamación por escrito:
Estimado/a [Nombre del propietario]:
Por la presente, me dirijo a usted en calidad de arrendador/a de la vivienda ubicada en [dirección de la vivienda alquilada], la cual fue objeto del contrato de arrendamiento firmado el [fecha de firma del contrato], y cuya finalización tuvo lugar el [fecha de finalización del contrato]. Tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, una vez finalizado el contrato y devueltas las llaves, la fianza debe ser restituida en el plazo acordado.
Hasta la fecha, no he recibido la devolución de la fianza correspondiente, cuyo importe asciende a [importe de la fianza] euros. Me gustaría recordarle que he cumplido con todas las obligaciones derivadas del contrato, como el pago de todas las mensualidades del alquiler, los suministros y la entrega de la vivienda en perfecto estado, sin que existan desperfectos o deudas pendientes de servicios.
Asimismo, le solicito que, en caso de exceder el plazo para la devolución de la fianza, se añadan los intereses legales correspondientes al importe de la misma. A tal efecto, adjunto el número de cuenta bancaria donde puede realizar la transferencia de la fianza: [número de cuenta bancaria].
Por lo tanto, le solicito que proceda a la devolución íntegra de la fianza en un plazo de 7 días. En caso de no recibir respuesta, me veré obligado/a a tomar las medidas legales oportunas para reclamar dicha cantidad.
Quedando a la espera de su respuesta, me despido cordialmente.
Atentamente,
¿Y si no funciona el burofax? Reclamación judicial vía monitorio
Si, tras el envío del burofax, el propietario sigue sin devolver la fianza, el siguiente paso sería acudir a la vía judicial a través de un procedimiento monitorio. Este procedimiento es una forma sencilla y rápida de reclamar deudas económicas, y es especialmente útil en casos de reclamación de fianza por alquiler.
El monitorio es un proceso judicial que permite reclamar cantidades debidas de forma ágil, sin necesidad de un juicio ordinario, siempre que se trate de una deuda monetaria y que sea claramente acreditable. En el contexto del alquiler, el inquilino puede utilizar este procedimiento para exigir la devolución de la fianza cuando el arrendador no responde a las reclamaciones previas.
Características del procedimiento monitorio en España:
- Cuantía máxima: El procedimiento monitorio es adecuado para reclamar cantidades hasta 2.000 euros.
- Documentación necesaria: Para iniciar un procedimiento monitorio, es necesario aportar documentación que acredite la deuda. Esto incluye el contrato de alquiler, el burofax de reclamación de la fianza y cualquier otro documento que pruebe que se cumplió con todas las obligaciones contractuales.
- Ventajas del monitorio: Este proceso es rápido y no requiere inicialmente la intervención de abogado o procurador para cantidades inferiores a 2.000 euros, lo que reduce los costes y facilita el acceso a la justicia. Si el arrendador no responde o se opone, el caso podría convertirse en un juicio ordinario, pero inicialmente es una herramienta ágil para resolver este tipo de conflictos.
Es importante actuar con diligencia y recopilar toda la documentación necesaria antes de iniciar este procedimiento, ya que esto facilitará el éxito de la reclamación de la fianza y permitirá recuperar el dinero sin demoras innecesarias.
4 comentarios
Hola, entregamos la casa en la que vivimos por año y medio. El día de la entrega de llaves se firmó un documento por parte de la inmobiliaria (nunca hemos tenido trato con la dueña) de que se entregaba todo en perfecto estado y solo aparecían los importes de algunos servicios que quedaban por pagar. A partir de ahí, recibimos muchos WhatsApp de la inmobiliaria que si habíamos dejado sucios los armario, el horno, que si un pestillo de una ventana no funcionaba, que si faltaba la manguera,… mi marido no tuvo problemas en ir y hacerlo (aun que no había nada sucio), los WhatsApp siguieron y mi marido ya le dijo que estaba todo ok, que no iba a hacer nada mas. Lo ultimo fue por una sillas de plástico que de estar fuera en el patio el color se perdió un poco. Ahora la dueña dice que son silla de diseño y nosotros las estropeamos. Cuando nos devolvió el importe de la fianza descontó el importe de dos sillas nuevas unos 800€ y nos envió otro documento de entrega de la vivienda donde aparecían las sillas y el importe a descontar, documento que nosotros no firmamos porque ya tenemos el que se firmo el día de la entrega de llaves y que dice que esta todo correcto. Si la demandamos, podríamos llegar a recuperar el dinero? Las sillas estaban en una habitación dentro de la casa y nosotros a veces las usábamos fuera. Son sillas totalmente de plástico.
Sería interesante que tuviérais fotos del principio y del final del contrato de alquiler donde se muestre que la vivienda y el mobiliario estaban en buen estado al devolver el piso. Si podéis demostrar eso yo iría a demanda judicial.
Hola, alquilamos un piso el 11 de julio por 1 año) y por motivos económicos tuvimos que dejarlo el 31 de diciembre, cuando faltaban 11 días para cumplir los 6 meses mínimos que se exigen. La arrendadora no nos quiere devolver la fianza y, además, quiere que paguemos los servicios de un pintor que contrata ella misma, para tapar con masilla 4 agujeritos de unos tacos en la pared, y repasar alguna manchita propia del uso. Además nos exige 50€ por llevar a limpiar un colchón.
Nosotros le expresamos a la dueña nuestra voluntad de abonar los gastos de pintor y lavandería (aunque nos parece muy elevado el coste), pero le pedimos que lo descontase de la fianza. Su respuesta fue un NO rotundo y se empeña en quedarse con los 550€ de fianza y nos exige además los otros 150€. Según ella, tiene derecho a la fianza por rescisión de contrato anticipada y sin previo aviso de 30 días. Cabe decir que le enviamos el preaviso por WhatsApp el día 6 de diciembre y los 6 meses se cumplían el 11 de enero, por lo que sí se cumplen los 30 días. El alquiler de diciembre estaba pagado y aún así le entregamos las llaves el día 30 para facilitarle que lo pudiera enseñar a unos nuevos inquilinos que estaban interesados y que empezaron a vivir allí el día 6 de enero.
Le hemos enviado un burofax hace 2 días solicitándole la devolución de parte de la fianza y estamos a la espera de respuesta.
En caso de que no acceda, sería aconsejable iniciar un procedimiento monitorio? Nos da miedo que se niegue y tener que ir a juicio, con los gastos que eso conlleva. En un monitorio nos podrían dar la razón, aunque no hayamos llegado a 6 meses por 11 días?
Muchas gracias por su respuesta.
Hola Ana,
la finalización del contrato hay que notificarla con 30 días de antelación. En la práctica lo que significa eso es que si notificas hoy el fin del contrato, éste finaliza dentro de 30 días y tienes la obligación de seguir pagando la renta aunque dejes mañana el piso. Creo que por eso te retiene la fianza.