Con la reciente publicación por parte del INE de las ventas de vivienda en España durante todo el año 2022 nos hemos encontrado básicamente con dos titulares aparentemente contradictorios:
- 2022 ha sido el año con más ventas en mucho tiempo
- El ladrillo se va al garete.
El primer titular es incuestionable, aunque como ocurre cada año, nos encontramos con diferencias en los datos que nos ofrecen tanto el INE como los notarios. No hemos podido aún entrar en el detalle de las estadísticas de los notarios porque aún no lo han publicado, así que solo conocemos las ventas en España, pero no su desglose por comunidades autónomas o por provincias, cuyo último dato publicado es el correspondiente al mes de octubre de 2022. Habrá que esperar…
Caída en las ventas en los últimos meses de 2022
La otra conclusión que se puede extraer de los datos del INE es una fuerte caída en las ventas en diciembre de 2022. Como veíamos en un artículo anterior, diciembre suele ser el mes con más ventas de todo el año, y el último trimestre también suele ser también el de mayor número de ventas en el año. Sin embargo, según los datos del INE, en diciembre de 2022 hubo una fuerte caída en las ventas hasta el punto que según sus datos, diciembre fue el mes con menos ventas de todo el año, invirtiendo la tendencia habitual.
Algunas dudas sobre la exactitud de los datos publicados
Hemos analizado los datos de ventas mensuales tanto del INE como del Consejo General del Notariado, y los hemos comparado con el porcentaje mensual de ventas para el período 2007-2022, que analizábamos en el artículo donde hablábamos sobre la mejor época del año para vender un piso. Las diferencias entre los datos de ambas fuentes están marcadas en gris en el gráfico. Lo que vemos es lo siguiente:
- los datos del INE no coinciden con los del CGN, pero no solo en los números, sino sobre todo no coinciden en las tendencias (banda gris del gráfico)
- nos llama mucho la atención los datos de ventas del INE para el mes de agosto. Según el INE este mes sería uno de los de mayor número de ventas, justo cuando casi todas las inmobiliarias y notarías están de vacaciones. Parece más lógico que agosto sea uno de los meses con menos ventas, como se observa en los datos del CGN, así que este dato también nos parece un argumento para poner en duda la exactitud de los datos del INE.
Tendencias en el sector inmobiliario: ventas por trimestres en 2022
Si analizamos la evolución del volumen de ventas por trimestre en 2022 vemos que el comportamiento de los tres primeros trimestres es idéntico a lo que sucedió en el período 2007-2021 y que hay una fuerte diferencia en el último trimestre. Para el período histórico el último trimestre era el de más volumen de ventas, pero en 2022 se invierte la tendencia y se convierte en el 2 con menor número de ventas (el peor trimestre es el tercero, con julio y agosto por medio).
En cambio para el INE (datos de los que nos fiamos menos) en 2022 no hay ciclos, los tres primeros trimestres son similares en número de ventas, pero hay una fuerte caída en el último trimestre, mayor incluso que la que muestran los datos de los notarios
Estadística de venta de viviendas: caída en las ventas en diciembre de 2022
Como decíamos, el titular que hemos leído a partir de la publicación de los datos del INE fue el de la fortísima caída en las ventas en diciembre. En cambio en los datos del CGN no se ve una caída tan acusada. Al contrario, diciembre habría sido el mes con más ventas del último trimestre del año.
Pero, ojo, eso no quiere decir que podemos estar tranquilos. Lo preocupante de los datos del CGN no es una caída de ventas que en realidad no muestran, sino que no ha habido el pico de ventas que suele producirse todos los años en este último mes del año. Es decir, no preocupa tanto la caída de los datos del INE en diciembre (que personalmente pongo en duda) sino que en los datos del CGN no se produzca en diciembre el pico de ventas que llevamos viendo los últimos 15 años. En todo caso, en estadísticas hay que ver tendencias. Eso quiere decir que no podemos sacar conclusiones porque haya una caída durante un mes, sino que habrá que ir viendo la evolución los siguientes meses para comprobar si se confirma la tendencia o si se corrige.
Perspectivas para el mercado de venta de viviendas en 2023
No somos muy aficionados a hacer pronósticos a futuro, pero a veces nos tientan las estadísticas. Hace un año pronosticamos que en 2022 se venderían menos viviendas que en 2021: veníamos de un 2020 con un cierto parón por la pandemia, que se recuperó con fuerza en 2022 y pensaba que ese empujón sería temporal y que en 2022 se compensaría a la baja. Pero eso no sucedió, y en 2022 se superaron las ventas de 2021.
Ahora la situación es diferente: ipc por las nubes, euribor disparado y sin perspectivas de que vuelva a niveles más “honorables” a corto plazo. Todo esto debería influir en el mercado de compraventa de vivienda. Pero ya veremos qué sucede.
Aquí todo el mundo hace sus pronósticos pero los bancos, que son quienes más capacidad deberían tener para anticiparse, todavía estaban vendiendo hipotecas a tipo fijo hace un año, y ni se olían la que ha venido después con el euribor. Y no hablemos de la prensa. Por coger solo un ejemplo: el mismo medio que decía el 27 de diciembre de “la fiebre del ladrillo vuelve a España”, nos dice ahora que en las fechas en las que publicó ese titular “la vivienda se venía abajo”. Conclusión: no se fíen ustedes de nadie.
