La reciente publicación por parte del Consejo General del Notariado de los datos de compraventas de 2022 nos ha recordado una pregunta que nos hacemos con frecuencia pero sobre la que no habíamos investigado anteriormente: ¿se puede hablar de estacionalidad en la venta de viviendas en España? Si es así, ¿en qué meses se venden más viviendas en España? ¿y en el País Vasco? ¿se produce la misma estacionalidad en todas las comunidades autónomas? En este artículo analizaremos las tendencias de ventas de vivienda en España a lo largo de los últimos años, brindándote datos concretos sobre cuándo es mejor vender un piso y conocer las diferencias que hay entre las comunidades autónomas. Si quieres saberlo, sigue leyendo.
¿Se venden más pisos en unos meses que en otros?
O dicho de otra manera, ¿hay un comportamiento estacional en la venta de viviendas en España? Analizados los datos, hemos de confirmar que existe esa estacionalidad. Los datos analizados corresponden a las compraventas realidadas entre 2007 y 2022. Eso nos da una ventaja al hacer este análisis, y es que al tener en cuenta tantos años y además tan diferentes (burbuja, crisis, recuperación…) se puede decir que unos años con otros eliminan los posibles comportamientos anómalos que podrían provocar la crisis inmobiliaria, el alza o bajada de precios de venta, la evolución de los tipos de interés, etc. Es decir, lo que vamos a analizar es simplemente cómo influye cada época del año en la compraventa de vivienda.
La compraventa de viviendas se organiza en tres ciclos anuales
En el gráfico anterior el porcentaje medio de ventas anuales para cada comunidad autónoma y para el total de España durante el período 2007-2022. Y lo que se ve muy claramente es que a lo largo del año se producen 3 ciclos de suave incremento de ventas que terminan en una brusca caída:
- Ciclo ascendente de enero a marzo, con caída en abril
- Ciclo ascendente de mayo a julio con fuerte caída en agosto
- Ciclo ascendente de septiembre a diciembre, con caída en enero.
Los dos primeros ciclos tienen claramente relación con períodos vacacionales porque las caídas se producen en las vacaciones de semana santa y, sobre todo en el mes de agosto. Esto se produce así en todas las comunidades autónomas, pero veremos que con algunas variantes.
El tercer ciclo podría tener que ver con las vacaciones de navidad, pero de ser así se apreciaría un descenso en diciembre. En cambio el descenso se produce en enero. En nuestra opinión, este último ciclo que además alcanza el máximo anual de ventas en diciembre (ya en período vacacional), tendría más que ver con la intención de “dejar cerrado el año” y escriturar las compraventas antes de comer las uvas. No descarto que este incremento en las firmas en diciembre tenga que ver con la actitud de inversores que desean también dejar cerrado el año de cara al IRPF.
¿En qué meses se venden más pisos en el País Vasco?
En el País Vasco se repiten los tres ciclos anuales que hemos visto para el total de España, aunque estos ciclos son más acusados:
- Ciclo del verano: el País Vasco es la comunidad autónoma en la que menos ventas se realizan en agosto. Aquí las vacaciones son sagradas. En cambio, en julio se produce un incremento superior en las ventas, seguramente para irnos de vacaciones en agosto con los deberes hechos.
- Ciclo otoño: también los cambios son más acusados, con un mayor incremento a lo largo de los meses de otoño, que alcanza el máximo de ventas en diciembre, por encima de muchas otras comunidades autónomas.
- Ciclo primavera: hay un mayor descenso en las ventas de abril. Aunque tener un día más de vacaciones en semana santa que otras comunidades autónomas no parezca suficiente como para explicar este cambio, es posible que haya un mayor éxodo vacacional que lleve a mucha gente a adelantar o retrasar la firma de la compraventa. Y viendo el gráfico, nos inclinamos más por retrasar las firmas a verano, que por adelantarlas.
Resumiendo, los meses con más ventas de viviendas en el País Vasco serían diciembre y julio.
Otras peculiaridades que encontramos en la estacionalidad en la venta de viviendas en algunas comunidades autónomas
- En las Islas Canarias vemos que en marzo y abril se venden más viviendas que en el resto de comunidades autónomas. En nuestra opinión, no nos cabe duda de que tiene que ver, de nuevo, con las vacaciones. Y es que habría muchas personas desplazadas por las vacaciones de semana santa que aprovecharían para realizar compras de vivienda durante su período vacacional.
- Navarra sigue la tendencia general que hemos visto para toda España, pero con un incremento de ventas notable en el mes de junio al que le sigue el mínimo de ventas en toda España en el mes de julio y un descenso no tan acusado como en otras comunidades autónomas en el mes de agosto.
- Cantabria y Galicia no muestran un descenso de ventas tan acusado en verano (julio y agosto), siendo además Galicia la comunidad en la que más porcentaje de ventas se cierra en el mes de agosto. Podría ser debido a que se trata de regiones que reciben turismo durante esos meses, aunque esto no ocurre, por ejemplo, en las comunidades del Mediterráneo.
- Algunas comunidades prácticamente calcan la evolución de la media de toda España, como Andalucía, Aragón, Cataluña, Comunidad Valenciana, La Rioja y Murcia.
¿Cuál es la mejor época del año para vender un piso?
A la vista de estos datos parece que la mejor época del año para vender un piso serían los meses de otoño, para firmar las escrituras en diciembre, que es el mes en el que se cierran más compraventas. Sin embargo es importante interpretar estos datos correctamente y con precaución. Dentro del largo proceso de una compraventa de vivienda, el hito que se tiene en cuenta en estos datos es el último, es decir, la firma de escrituras. Antes habremos tenido otros hitos:
- La firma del contrato privado de compraventa, que como media suele ser entre uno o dos meses antes de la firma de las escrituras
- La decisión de poner el piso a la venta, que ahí ya varía más porque un piso puede venderse en un mes o en un año.
Por lo tanto, si nos ponemos en diciembre, que es el mes con más ventas, lo normal es que esas ventas se hayan pactado en octubre o noviembre con la firma del contrato privado de compraventa pero se habrían puesto en venta al menos dos meses antes, es decir, incluso antes del mes de agosto.
Por último, da la sensación de que la estacionalidad tiene mucho que ver con períodos vacacionales y muy poco con variaciones en la oferta o en la demanda.
Por lo tanto, nos parece que es indiferente la época del año en que se ponga un piso en venta porque teniendo en cuenta que un proceso de venta puede llevar como mínimo 3 o 4 meses desde que se empieza a buscar comprador hasta que se formaliza la escritura de compraventa, raro será que no le pille durante el proceso al menos uno de los máximos y/o mínimos anuales.
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