¿Qué significa vender o comprar como cuerpo cierto? (actualizado 2022)

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Si habéis vendido o comprado un inmueble o vais a hacerlo y estáis revisando el contrato es muy probable que os encontréis con la expresión que dice algo así como que la vivienda “se vende como cuerpo cierto”.  Puede ser una expresión que pase desapercibida y no se le de importancia, pero la tiene, y mucha. 

¿Qué significa vender o comprar como cuerpo cierto?

En términos sencillos, lo que viene a decir esa expresión es que lo que se vende y compra es lo que hay y ha sido visto por los compradores, independientemente de lo que digan los papeles oficiales, y que si hubiera una discrepancia entre los papeles y la realidad no cabe reclamar nada al vendedor.  Esto sería impensable en cualquier otra venta. Por ejemplo, recientemente se ha aprobado una ley que regula la venta de pan y, entre otras cosas, obliga a que lo que se dice que es pan integral esté hecho con el 100% de harina integral. 

Algo que parece tan básico (que se venda lo que se dice que se vende) no es tan sencillo en el mercado inmobiliario porque suele haber discrepancias en el dato de superficie que aparecen en el catastro, el registro de la propiedad (las escrituras) y lo que realmente mide el inmueble

Un ejemplo real

Un ejemplo lo hemos tenido en una venta reciente. Tres documentos daban tres superficies diferentes:

  • catastro: 123 m²
  • escrituras (registro de la propiedad): 85 m² 
  • tasación: 104 m² útiles

Ante una situación así, al vender como cuerpo cierto el hecho de que haya distintos datos en fuentes oficiales y que éstos sean diferentes del dato real medido (tasación) es indiferente y se cierra la vía a posibles reclamaciones relacionadas con el precio y la superficie. 

Por ejemplo, supongamos que el precio de venta ha sido de 100.000 euros y se usa el dato de catastro (123 m² ) en el proceso de venta (que pueden ser construidos). El precio serían 813€/m². Pero después de escriturar el comprador mide y le salen 104 metros cuadrados (útiles). En esa situación, comprar “como cuerpo cierto” evita una reclamación por esa diferencia de superficie entre los 123 que dice el catastro, que no sabemos si son útiles o construidos, y los 104 de medición real. 

¿Qué hacer en caso de dudas?

En caso de dudas sobre cuál es la superficie real es muy recomendable (y en Etikalia así solemos hacerlo) medir con laser toda la vivienda y calcular la superficie útil de la misma para llegar a la firma del contrato con el dato más real posible. 

En conclusión, es muy importante vender y comprar “como cuerpo cierto” porque:
1.- los datos oficiales pueden ser muy dispares entre si y diferentes de una medición real, como se ve en el ejemplo anterior.
2.- esos mismos datos oficiales no suelen especificar si la superficie es útil o construida y entre ambas mediciones suele haber una diferencia del 10%.
3.- se evita posibles reclamaciones relacionadas con esas discrepancias entre organismos. 

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8 respuestas

  1. Buenos días. Querría saber si comprando una vivienda como cuerpo cierto (100 metros cuadrados reales, y 80 en catastro y Reg. Propiedad), las consecuencias que puede tener en el futuro si esos 20 metros cuadrados reales de diferencia vienen por haberlos añadido de otra finca registral colindante sin reflejarlo registralmente. ¿Podría reclamar un comprador de la finca colindante esos 20 metros cuadrados que le han quitado de su finca? Muchas gracias por vuestra ayuda.

    1. Hola Carlos,

      en lo que consultas creo que hay dos asuntos bien diferenciados. Por una parte el tema del cuerpo cierto al que nos referimos en el artículo. Y por otra, si no he entendido mal, que se vaya a vender algo sobre lo que no se tiene la propiedad (esos 20 metros cuadrados de otra finca). Hay detalles que se me escapan en esa operación que seguro que dan más pistas.

  2. Buenos días.
    Comprar en cuerpo cierto significa también que no se tiene derecho a reclamar ni en metros ni en defectos que pueda tener el inmueble?, lo cual no puedo reclamar nada.
    Muchas gracias por vuestra ayuda.

    1. Significa que compras lo que ves, no los metros que dice las escrituras, etc. Pero puedes reclamar vicios ocultos.

  3. Buenos días:
    Me gustaría saber si tengo derecho a interponer una reclamación cuando la calefacción de la vivienda que he adquirido no funcione correctamente. ¿Se considera vicio oculto?

    1. Hola Luis,

      pues yo diría que no porque la calefacción es algo que se puede comprobar fácilmente si funciona o no.

  4. Buenos días, dentro de la compra a cuerpo cierto estaría incluido también los suministros de la vivienda? Recientemente he adquirido así una vivienda y, después de comprada, hemos visto que no existe suministro eléctrico. Lo hubo en su día, por eso no sospechamos nada ya que existen las cajas de luz, pero al cambiar la normativa desde que se construyó (2008) hasta que se ha vendido (2021), es necesario adecuar el suministro eléctrico. Esto implica una obra de 200.000 euros de importe
    Hemos reclamado al vendedor (un fondo de inversión) para que se haga cargo de este importe, y nos dice que no es su competencia porque la compraventa se produjo a cuerpo cierto

    1. Hola Ana,

      por lo que dices, entiendo que lo que hay que hacer es adaptar la instalación a la nueva normativa para hacer el boletín eléctrico y hacer el alta. Si es así, dudo que adaptar a la normativa suponga un coste tan elevado. En todo caso, el tema de cuerpo cierto no incluye solo la superficie, sino las condiciones «visibles» en que se entrega el inmueble. Y la otra opción es reclamar por vicios ocultos, pero no estoy muy seguro de que el hecho de que la instalación eléctrica no cumpla normativa se pueda entender como vicio oculto. Todo esto entendiendo que estemos hablando de hacer el boletín eléctrico. Si es, por ejemplo, que el inmueble carece de acometida si podríamos estar hablando quizá de vicio oculto.

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