Cuando se busca alquilar un piso, es común encontrarse con la necesidad de firmar un contrato de reserva de alquiler o precontrato de arrendamiento. O simplemente que la agencia inmobiliaria te pida que les abones una cantidad para reservar el piso. Este acuerdo es clave en el proceso de alquiler, ya que garantiza que el inmueble quedará reservado para el futuro contrato y establece las condiciones del mismo. En este artículo te explicamos en detalle en qué consiste la reserva de alquiler, qué implicaciones tiene su firma, cómo debe ser el acuerdo y todo lo que necesita saber, tanto el arrendador como el arrendatario para llevar a buen término la firma de una reserva de alquiler, sin sorpresas y evitando situaciones fraudulentas y estafas.
Qué es el contrato de reserva de alquiler o precontrato de alquiler
El contrato de reserva de alquiler, también conocido como precontrato de arrendamiento, es un acuerdo de voluntades entre el arrendador y el arrendatario. Mediante este documento, se establecen las bases del futuro contrato de arrendamiento y se garantiza que el inmueble quedará reservado hasta la firma del contrato final.
La reserva de alquiler se realiza una vez que los futuros inquilinos han visto el piso y están de acuerdo con las condiciones que contendrá el futuro contrato de alquiler. Si la gestión la hace Etikalia, además antes de firmar la reserva del alquiler habrá pasado el análisis de solvencia, de manera que Etikalia ofrecerá a la parte arrendadora la firma del contrato de alquiler con estos arrendatarios que están a punto de firmar el contrato de reserva de alquiler.
Estamos hablando todo el tiempo de contrato de reserva, pero no son pocas las agencias inmobiliarias que exigen al futuro inquilino el pago de una cantidad en concepto de reserva sin que medie firma alguna de un contrato de reserva. El consejo de Etikalia es que jamás se entreguen cantidades sin haber firmado algún documento, tanto arrendatario como arrendador o agencia, donde se expongan las condiciones de esa reserva. En pocas palabras, sin firma no hay pago.
Tipos de contrato de reserva de alquiler: con la inmobiliaria o con la parte arrendadora
Existen dos formas de realizar un contrato de reserva de alquiler: con la inmobiliaria o directamente con la parte arrendadora. En el primer caso, si el inmueble está gestionado por una agencia inmobiliaria, será esta quien redacte y firme el contrato de reserva. La agencia inmobiliaria no tiene la capacidad de decisión sobre la firma del contrato de alquiler, por lo que el compromiso que se adopta en este contrato puede ser simplemente el de retirar del mercado esa vivienda hasta obtener la aceptación de la parte arrendadora para firmar el contrato de alquiler.
En el segundo caso, si el propietario del piso es el responsable del alquiler, será él quien realice y firme el contrato de reserva. El compromiso de la parte arrendadora será la firma del contrato de alquiler, no simplemente la retirada de la vivienda del mercado inmobiliario.
En Etikalia usamos un contrato que es una combinación de ambos. Por una parte hay una primera firma de Etikalia, donde nos comprometemos a retirar la vivienda del mercado hasta obtener la aceptación de la reserva del propietario. Y a partir de ahí es la parte arrendadora quien firma la aceptación de la reserva. Con lo cual la parte arrendataria, que ya ha firmado la reserva y abonado a Etikalia el importe que solicitamos, recibirá en su correo electrónico el contrato de reserva firmado por la agencia inmobiliaria y por la parte arrendadora. Por lo tanto es un contrato cien por cien seguro y transparente
¿Qué debe incluir un precontrato de arrendamiento o reserva de alquiler de piso?
Datos que debe incluir la reserva de alquiler
Un contrato de reserva de alquiler debe incluir los datos completos de las partes firmantes y la dirección de la vivienda. La parte arrendataria siempre va a firmar la reserva, así que sus datos deben aparecer. Y preferentemente se incluirán los datos de todos los futuros inquilinos, que deberán firmar el contrato. En caso de que hubiera avalista, también deberán aparecer sus datos y su firma.
Y en cuanto a la otra parte firmante, sea la agencia, la arrendadora o ambas, también el contrato de reserva de alquiler debe incluir sus datos. Es importante que todos los datos estén correctamente especificados para evitar futuros problemas o malentendidos.
Condiciones del alquiler que deben reflejarse en el contrato de reserva
Además de los datos, el contrato de reserva de alquiler debe reflejar las condiciones del alquiler que se acordarán en el futuro contrato. Se deben establecer aspectos como el importe de la renta, la duración del contrato, las responsabilidades de cada parte y cualquier otra condición específica que se acuerde entre ambas partes. No es necesario reflejar todas las condiciones del contrato porque habrá muchas que se den por supuestas o se basen en la legislación y jurisprudencia. Pero nuestro consejo es que se reflejen las condiciones que pueden ser objeto de negociación, y que de no exponerse al inicio podrían hacer más adelante que el inquilino no esté interesado en el alquiler de esa vivienda.
- Fecha límite de la reserva
- Fecha de inicio del contrato de alquiler
- Renta inicial
- Garantías adicionales
- Avalista, si lo hay
- Prohibición de tener mascotas, si se va a poner en el contrato de alquiler
- Forma de actualizar la renta
- Indemnización en caso de desistimiento anticipado
- Renuncia al tanteo y retracto
Para entender mejor qué cosas recomendamos incluir en el documento de reserva y qué cosas se pueden dejar fuera pondré el ejemplo de la fianza. La fianza es obligatoria por ley, así que no cabe negociación en contra, por lo que el inquilino, después de firmar un contrato de reserva en el que no se hable de la fianza, no puede negarse a firmar un contrato de alquiler donde se le exija el pago de un mes de fianza. En todo caso se aconseja que incluso en ese caso se indique el pago de la fianza, para facilitar el máximo de información posible al inquilino y para evitar malentendidos en la posterior firma del contrato de alquiler.
Las arras o señal en el contrato de reserva de alquiler
En el contrato de reserva de alquiler, es común incluir una reserva o señal (o arras) como muestra de compromiso. Esta señal será por lo general una cantidad de dinero entregada en concepto de reserva y será descontada del importe total del alquiler o de la fianza en el momento de la firma del contrato final. Es decir, el importe que se pague ahora no va a suponer un mayor coste, sino que será un anticipo sobre pagos futuros, como la fianza, la garantía adicional o la renta del primer mes.
Importe de la señal o arras en la reserva de alquiler
El importe de la señal o arras en la reserva de alquiler puede variar dependiendo de cada situación y cada agencia. El importe suele variar habitualmente entre unos 200 euros y el equivalente a una mensualidad de renta, pero este aspecto puede ser negociado entre las partes.
Qué ocurre en caso de incumplimiento de la reserva de alquiler
En caso de incumplimiento de la reserva de alquiler, existen consecuencias legales tanto para el arrendador como para el arrendatario si el importe de la reserva tiene la consideración de arras penitenciales. Si el incumplimiento se produce por parte del arrendador, este deberá devolver al arrendatario el doble de la señal recibida como penalización por incumplimiento. En caso de que sea el arrendatario quien incumpla, perderá la señal entregada como indemnización al arrendador. De manera que, a la frecuente pregunta de si se devuelve la reserva del alquiler si finalmente no llega a firmarse el contrato de alquiler, los inquilinos debéis saber que lo perdéis si finalmente decidís no seguir adelante con el contrato de alquiler.
¿Qué sucede cuando finalmente no se firma el contrato de arrendamiento?
En caso de que, finalmente, no se llegue a firmar el contrato de arrendamiento, el contrato de reserva de alquiler perderá su validez y ambas partes podrán disponer de sus derechos. El arrendador podrá volver a ofrecer el piso en alquiler y el arrendatario podrá buscar otra vivienda.
En conclusión, el contrato de reserva de alquiler es una herramienta fundamental en el proceso de alquiler de una vivienda. A través de este contrato, se garantiza la reserva del inmueble y se establecen las condiciones del futuro contrato de arrendamiento. Es importante cumplir con lo establecido en este documento, ya que el incumplimiento puede tener consecuencias legales y económicas para ambas partes.
Preguntas frecuentes sobre la reserva de una vivienda de alquiler
Un contrato de reserva de alquiler es un documento que se utiliza para hacer la reserva de un piso o vivienda que se encuentra en alquiler. Este contrato genera ciertos compromisos tanto para el arrendador como para el arrendatario.
Hacer la reserva de un piso o vivienda mediante un contrato de reserva de alquiler permite asegurar su disponibilidad para el arrendatario y bloquear su alquiler a otras personas interesadas.
Después de firmar un contrato de reserva, se suele proceder a firmar un contrato de alquiler. La agencia será la encargada de redactar el contrato de alquiler y convocar a las partes para que lo firmen antes de la entrada en vigor del alquiler que se haya pactado en la reserva.
No es estrictamente necesario firmar un contrato de reserva para alquilar una vivienda, pero suele ser una práctica común para garantizar la disponibilidad del inmueble y establecer los compromisos de ambas partes antes de firmar el contrato de arrendamiento.
Si el contrato de reserva no se cumple, puede haber consecuencias para ambas partes. Por lo general, la parte que incumple puede perder la cantidad entregada en concepto de señal, arras o reserva
Si la reserva de alquiler incluía un pacto de arras penitenciales, si se retira la parte arrendataria no se le devuelve la reserva y si se retira la arrendadora deberá devolver a la arrendataria la reserva y otro tanto.
Si el contrato de reserva establece arras penitenciales, la parte que ha incumplido el contrato pierde la cantidad entregada (si es la arrendataria) o debe devolver doblada esa cantidad si es la arrendadora.
No, si el importe de la reserva se ingresa en la cuenta de la agencia inmobiliaria, ésta deberá abonárselo a la parte arrendadora (propietarios) en el momento en que esta acepte las condiciones de la reserva. Como se explica en otro artículo, la agencia inmobiliaria no puede cobrar honorarios ni comisiones a los inquilinos cuando se trata de un alquiler de vivienda habitual.
La reserva y el contrato de arras son dos términos diferentes pero relacionados. Se suele hablar de reserva cuando una agencia inmobiliaria pide a los futuros arrendatarios el pago de una cantidad para garantizarse la reserva de esa vivienda, pero lo hacen sin contrato. Nuestro consejo es que no se entreguen cantidades sin que medie la firma de un contrato en el que se establezcan las condiciones de la reserva y del futuro contrato de alquiler. Ese contrato podrá incluir una cláusula de arras penitenciales y por eso comunmente se le conoce como «contrato de arras».
Si no se firma el contrato de arrendamiento después de la reserva, las partes pueden acordar la devolución de la reserva o establecer las consecuencias de su incumplimiento en el contrato de reserva. Es importante leer y entender las condiciones antes de firmar cualquier documento.
Un documento de reserva de alquiler es un contrato o acuerdo escrito que establece los términos y condiciones para hacer la reserva de un inmueble en alquiler. Este documento suele contener información sobre la cantidad de dinero de la reserva, las condiciones de devolución y las consecuencias en caso de incumplimiento.
El contrato de reserva de alquiler debe firmarse antes de hacer cualquier pago de reserva o señal. Es importante que ambas partes estén de acuerdo en las condiciones establecidas en el contrato antes de comprometerse económicamente.
Si finalmente se firma el contrato de alquiler, el importe entregado como reserva será anticipo del pago de la fianza o de la primera renta, por lo que se descuenta de lo que haya que pagar en la firma del contrato. Si no se llegara a firmar el contrato de alquiler porque el inquilino ya no está interesado, no se le devuelve el importe de la reserva.
2 respuestas
Buenas tardes, expongo mi caso.
Llamé a una agencia para hacer una visita a un piso de alquiler. Me dicen las condiciones que son: 1 mes de fianza, 1 mes depósito de garantía, 1 mes corriente y Servicio de atención al arrendatario + 21% de I.V.A.
Por lo que tengo entendido el servicio de arrendatario lo tiene que pagar el casero y no el inquilino.
Gracias
Hola Marcos,
en realidad lo que paga el casero es el trámite de la comercialización y realización del contrato. Tu puedes contratar un servicio al arrendatario, que la agencia debería especificar qué es (cambio de sumnistros, gestión de incidencias, …). Si no lo especifica, te están cobrando lo que deben cobrar al propietario.