El Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, a través del Observatorio Vasco de la Vivienda, dio el primer paso hace unos meses para permitir que hasta a 41 municipios vascos declaren su territorio como zona tensionada de alquiler. Y algunos ayuntamientos como los de Bilbao o Vitoria-Gasteiz ya han mostrado su interés en seguir adelante con esta declaración.
La declaración de zona tensionada es una nueva fórmula que establece la Ley de Vivienda estatal, aprobada en mayo de 2023 que tendrá repercusión tanto en los nuevos contratos que se firmen en esas áreas como en los contratos de alquiler de vivienda habitual ya firmados. Como esto va a generar muchas dudas intentaremos aclararlas en este artículo
1.- Qué repercusión tendrá la declaración de zonas tensionadas en los contratos de alquiler en el País Vasco
Como decíamos, la nueva ley de vivienda establece una serie de normas a aplicar en las zonas que se declaren tensionadas y que afectarán a los contratos de alquiler de vivienda habitual. Así es como afectará la declaración de zona tensionada al alquiler de cualquier vivienda ubicada en estas zonas, como parece que va a ocurrir en breve en Bilbao y Vitoria-Gasteiz.
Renta y gastos del alquiler en zonas tensionadas
El precio de alquiler de un nuevo contrato no podrá ser superior a la del último contrato firmado los últimos cinco años, teniendo en cuenta las actualizaciones de IPC. Un ejemplo práctico sería el de un contrato firmado en 2019 con una renta que en la actualidad, con las actualizaciones el IPC podría estar en 700 euros. Sin la declaración de zona tensionada esa vivienda se podría alquilar en condiciones de mercado a 800 euros. En cambio la declaración de zona tensionada va a impedir ese incremento de la renta y el nuevo contrato deberá hacerse por la misma renta que estaba pagando el inquilino saliente.
En el caso de viviendas de grandes tenedores o que no hayan estado alquiladas los últimos cinco años, la renta no podrá superar la que se establezca en los índices de precios de referencia, que deberá elaborar cada ayuntamiento.
Duración del contrato de alquiler en zonas tensionadas
La mayoría de los contratos de alquiler actualmente en vigor se rigen por la LAU de 2019 y tienen prórrogas obligatorias de cinco años más otros tres años de prórroga opcional. En las zonas tensionadas, una vez pasados los cinco años de prórrogas obligatorias será también obligatorio para la parte arrendadora prorrogar año a año durante tres años más si así lo solicita la parte arrendataria. En la práctica tendremos contratos con 8 años de prórrogas obligatorias.
Teniendo en cuenta que la declaración de zona tensionada tiene una vigencia de tres años, esto afectará más a los contratos actualmente vigentes (con toda seguridad) y no tanto a los nuevos contratos que se firmen hoy, porque no sabemos si dentro de cinco años seguirá vigente la declaración de zona tensionada.
Según nuestros datos esto no afectará mucho al mercado, puesto que lo que observamos es que hay una gran rotación en los alquileres y es raro el que llega a cumplir los cinco años. Por ejemplo, los contratos que gestionamos en Etikalia y que han finalizado en 2023 han tenido una duración media de 2,1 años.
A los contratos que más afectará será a los que ya están en vigor y se van aproximando a los cinco años. Llegado ese momento, si la parte arrendataria desea prorrogar el contrato, la parte arrendadora está obligada a hacerlo. Se mantiene, no obstante, la excepción de la necesidad del arrendador de recuperar la vivienda para uso propio o para familiares en primer grado.
Fiscalidad
La Ley de vivienda estatal establece una serie de beneficios fiscales para los alquileres en zonas tensionadas. Pero en el País Vasco la fiscalidad depende de las haciendas forales, que de momento no han dicho nada sobre hacer cambios en la fiscalidad de los alquileres. Así que estaremos atentos. Los que si podrían establecer medidas fiscales son los ayuntamientos que declaren zonas tensionadas. Algunas de estas medidas podrían ser la bonificación del IBI o del impuesto de obras, por ejemplo.
Condición de gran tenedor
Según la ley de vivienda estatal, gran tenedor es quien posee 10 o más viviendas. La ley permite que en la declaración de zona tensionada se reduzca esta cifra a cinco viviendas dentro de la zona tensionada. La condición de gran tenedor tiene implicaciones, por ejemplo, en el precio del alquiler (que debe regirse por el índice de referencia) o en los posibles desahucios (que son más farragosos que para los pequeños tenedores y sin duda se alargarán más en el tiempo).
Vigencia de la declaración de zona tensionada
La declaración de zona tensionada no será por un plazo indefinido, sino que tendrá una duración de tres años. Finalizado ese plazo se podría renovar la declaración dependiendo de la situación del mercado en ese momento.
2.- Zonas que se pueden declarar tensionadas según el informe del Gobierno Vasco y la Ley de Vivienda
Una cuestión importante a destacar es que este informe que publica Gobierno Vasco no implica que las zonas que puedan ser declaradas tensionadas vayan a tener esa declaración. Será cada ayuntamiento el que decida si declara o no tensionado su municipio (o las zonas que pueda declarar). La declaración de zona tensionada la realizaría el Gobierno Vasco, que es la administración competente en materia de vivienda, a petición de los ayuntamientos. El ayuntamiento deberá presentar un plan de acción a tres añosque busque ampliar la oferta de vivienda asequible y puede establecer ayudas para reducir los precios de venta o alquiler, así como incentivos fiscales (aunque serán muy limitados porque el grueso de la fiscalidad depende de las diputaciones).
Los criterios para definir qué zonas pueden ser declaradas tensionadas se definen en la Ley de vivienda estatal:
- Que el coste medio de la renta o hipoteca supere el 30% de los ingresos familiares
- Que el precio de compra o alquiler haya subido en los últimos cinco años tres puntos porcentuales por encima del IPC autonómico.
Con estos criterios ocurren cosas tan curiosas como que los barrios más caros de Bilbao (Indautxu, Abando) o el municipio de Getxo no se consideran zonas tensionadas. Así que primero el Gobierno Central y ahora el Gobierno Vasco nos están dejando por escrito que las personas normales no podemos vivir en los centros de las ciudades o en municipios de costa, por ejemplo. Las implicaciones morales, sociales y urbanísticas de esto da para una tesis doctoral, así que no me extenderé, pero ahí lo dejo para quien lo quiera coger y desarrollar.
Vamos con lo que interesa: qué zonas se pueden declarar tensionadas. En la siguiente tabla incluimos todos los municipios que, según Gobierno Vasco, pueden ser declarados tensionados, indicando si sería el municipio completo o solo algunos distritos. Nos queda la duda de qué harán los municipios que, según este informe, solo pueden declarar tensionados algunos distritos. Por ejemplo, Bilbao, ¿declarará solo las zonas que se indican en este informe, o todo el municipio? Si se aplican los dos criterios a todo el municipio cumpliría las condiciones para declarar todo el territorio. Así que veremos qué se decide en el ayuntamiento.
Municipios y distritos que pueden ser declarados área tensionada
En la siguiente base de datos puedes encontrar los municipios que podrían ser declarados zona tensionada. Algunos podrían ser declarados completamente y otros solo algunos distritos. Puedes utilizar el buscador para comprobar si tu municipio podría ser declarado zona tensionada
Si tu municipio es de los que solo se declararía algún distrito como zonas tensionada y no sabes si tu dirección en concreto entraría en esa zona puedes buscar la dirección de la vivienda en la base de datos a continuación y verás si entra o no dentro de las zonas que se pueden declarar tensionadas. No están recogidos todos los municipios pero si los que tienen mayor población.
Municipios del País Vasco declarados zona tensionada
| MUNICIPIO | PERÍODO DE VIGENCIA | RESOLUCIÓN | GRAN TENEDOR |
| Errentería | 31/1/2025 a 31/1/2028 | BOE núm. 26, de 30 de enero de 2025 | 5 o más inmuebles de uso residencial en el municipio |
| Lasarte-Oria | 1/5/2025 a 1/5/2028 | BOE de 30 de abril de 2025 | 5 o más inmuebles de uso residencial en el municipio |
| Zumaia | 1/5/2025 a 1/5/2028 | BOE de 30 de abril de 2025 | 5 o más inmuebles de uso residencial en el municipio |
| Barakaldo | 1/5/2025 a 1/5/2028 | BOE de 30 de abril de 2025 | 5 o más inmuebles de uso residencial en el municipio |
| Irún | 1/5/2025 a 1/5/2028 | BOE de 30 de abril de 2025 | 5 o más inmuebles de uso residencial en el municipio |
| Galdakao (distrito 2) | 30/7/2025 a 30/7/2028 | BOE de 29 de julio de 2025 | 5 o más inmuebles de uso residencial en el municipio |
| Donostia-San Sebastián | 30/7/2025 a 30/7/2028 | BOE de 29 de julio de 2025 | 5 o más inmuebles de uso residencial en el municipio |
| Bilbao | 30/10/2025 a 30/10/2028 | BOE de 30 de octubre de 2025 | mas de 10 inmuebles de uso residencial. |
| Vitoria-Gasteiz (excepto zona rural) | 30/10/2025 a 30/10/2028 | BOE de 30 de octubre de 2025 | 5 o más inmuebles de uso residencial en el municipio |
| Astigarraga | 30/10/2025 a 30/10/2028 | BOE de 30 de octubre de 2025 | 5 o más inmuebles de uso residencial en el municipio |
| Usurbil | 30/10/2025 a 30/10/2028 | BOE de 30 de octubre de 2025 | 5 o más inmuebles de uso residencial en el municipio |
| Pasaia | 28/4/2026 a 28/4/2029 | BOE de 27 de abril de 2026 | 5 o más inmuebles de uso residencial en el municipio |
| Zestoa | 28/4/2026 a 28/4/2029 | BOE de 27 de abril de 2026 | más de diez inmuebles urbanos de uso residencial en el municipio |
| Arrasate | 28/4/2026 a 28/4/2029 | BOE de 27 de abril de 2026 | cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en el municipio |
| Basauri | 30/7/2026 a 30/7/2029 | BOE de 29 de julio de 2026 | cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en el municipio |
Preguntas frecuentes sobre las zonas tensionadas de alquiler en Bilbao y Vitoria
Las zonas tensionadas del alquiler son áreas en las que el Ministerio de Vivienda o los gobiernos autonómicos, como el Departamento Vasco de Vivienda, identifican un fuerte desequilibrio entre la oferta de alquiler y la demanda, lo que genera un incremento del precio del alquiler desproporcionado. Según la nueva ley de vivienda, en estas áreas se aplican restricciones y límites para moderar los alquileres y aumentar la accesibilidad a la vivienda
El Observatorio Vasco de Vivienda ha identificado que hasta 41 municipios vascos son susceptibles de ser declarados zonas tensionadas. Bilbao y Vitoria, junto con otros municipios en la zona metropolitana de Bilbao, destacan por su alto precio de alquiler y desequilibrio en la oferta de vivienda en alquiler, por lo que sus ayuntamientos han mostrado interés en declarar toda la ciudad como zona tensionada.
En las zonas de mercado residencial tensionado, como las que podrían declararse en Bilbao y Vitoria, los incrementos de precios estarán limitados. Los nuevos contratos de alquiler deberán fijarse con base en la renta del último contrato vigente, ajustado al IPC. En el caso de viviendas de grandes tenedores o que hayan estado vacías por más de cinco años, el precio de alquiler se sitúa según el índice de precios de referencia que debe elaborar el ayuntamiento, restringiendo los aumentos desproporcionados.
En las zonas de mercado residencial tensionado, como las que podrían declararse en Bilbao y Vitoria, los incrementos de precios estarán limitados. Los nuevos contratos de alquiler deberán fijarse con base en la renta del último contrato vigente, ajustado al IPC. En el caso de viviendas de grandes tenedores o que hayan estado vacías por más de cinco años, el precio de alquiler se sitúa según el índice de precios de referencia que debe elaborar el ayuntamiento, restringiendo los aumentos desproporcionados.
La nueva ley de vivienda introduce en las zonas tensionadas del alquiler la obligatoriedad de prorrogar los contratos de alquiler, pudiendo alcanzar hasta 8 años en total (5 años iniciales más 3 adicionales), lo que garantiza estabilidad para los inquilinos de viviendas habituales.
Aunque el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana establece beneficios fiscales en la ley, en el País Vasco estos dependen de las Haciendas Forales. Por lo tanto, aunque los municipios pueden optar por bonificaciones en el IBI u otros impuestos locales para incentivar el alquiler en estas zonas, la aplicación de beneficios fiscales en el mercado de la vivienda vasco queda pendiente de confirmación.
El Observatorio Vasco de Vivienda ha publicado un mapa de las zonas tensionadas y en este mismo artículo se puede consultar si una dirección específica en Vitoria o en Bilbao está dentro de una zona de mercado tensionado. Los ayuntamientos deberán decidir si declarar toda la ciudad o limitar la declaración a ciertos barrios o distritos específicos
La vivienda pública en las zonas tensionadas desempeña un rol crucial, ya que, en estas áreas, los planes de acción buscan ampliar el parque de viviendas destinadas a alquiler asequible y frenar el incremento del precio del alquiler. Estos planes pueden incluir la construcción de nuevas viviendas públicas o el incentivo de viviendas del sector privado para que pasen a considerarse de alquiler asequible.
Sí, la ley permite que la declaración de zonas tensionadas de vivienda sea para un municipio entero o para zonas específicas dentro del mismo. En el caso de Bilbao y Vitoria, las áreas susceptibles de ser declaradas zonas tensionadas pueden abarcar tanto todo el municipio como zonas concretas de mayor presión en el mercado residencial. En el caso de Bilbao podría quedar fuera de la declaración la zona de Abando (paradójicamente, donde los alquileres son más elevados).
Declarar una zona tensionada ayuda a controlar los alquileres de la zona y a evitar que el incremento del precio perjudique a los residentes. Esto permite equilibrar el mercado de la vivienda y promover un acceso justo al alquiler en áreas donde el precio de alquiler se sitúa por encima de lo que muchas personas pueden asumir.
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10 comentarios
Hola
Les hago la siguiente consulta
Mi marido y yo tenemos 5 viviendas en bilbao. 4 dedicadas a alquiler de larga duración y en la que vivimos. Estamos casados en gananciales. Y las viviendas están compradas al 50%. Con la nueva normativa somos grandes tenedores o al estar al 50% no lo somos. Gracias.
Pues seguramente seáis grandes tenedores. Me explico, el número de viviendas para declarar gran tenedor se indicará en la declaración de zona tensionada. No he leído aún la de Bilbao (creo que no se ha publicado todavía en el BOPV), pero si sigue la línea de las anteriores declaraciones de Bizkaia (Barakaldo y Galdakao), se establecerá el número de cinco viviendas.
Hola,dispongo de una vivienda alquilada desde 2020, en estos años no hemos subido la renta, ni siquiera el IPC, podemos subirlo todo de golpe? El de todos los años?
Gracias
Si, pero ten en cuenta que hubo dos años con la subida limitada al 2%, así que la subida no sería el ipc de esos 5 años, sino que tienes que calcular el ipc para el período en que no hubo límites máximos, y los propios límites para cuando sí los hubo.
soy propietaria y tengo firmado un contrato de arrendamiento anterior a mayo 2023 ,en febrero 2026 hacen 5 años en la casa y en el contrato firmado pone actualización anual con el ipc ,pero ahora Vitoria ha sido declarada zona tensionada y mi duda es si debo actualizar la renta con IPC o con irav? hay informaciones contradictorias al respecto por ser el contrato anterior al 2023. muchas gracias por su respuesta .
mientras tengas vigente ese contrato se actualiza con el índice que se hubiera pactado en el contrato.
Hola, ahora que estamos en zona tensionada cuanto pueden subirme el alquiler, qué índice hay que mirar en el país vasco? Gracias.
Entiendo que tienes un contrato de alquiler en vigor. Si es así, se sigue aplicando la actualización pactada en ese contrato.
Hola, muy buenas!
En noviembre de 2025 se cumplió un año de mi contrato y se prorrogó de forma automática. Ahora mi casera me quiere subir 100€ de golpe al mes por lo de la «zona tensionada» justificando que si no lo hace ahora después ya no podrá subir el alquiler a los siguientes inquilinos ¿Podría hacerlo o puedo mantener mis condiciones actuales? ¿Ya entró en vigor esto de la zona tensionada?
Muchísimas gracias y un saludo
Hola Iker, entiendo que es un contrato de vivienda habitual con las prórrogas de cinco años, así que solo te actualizar aplicando el IRAV.