En el Reino Unido, el Partido Laborista acaba de hacer una propuesta de reforma histórica del alquiler con la introducción del Renters’ Rights Bill, una propuesta que busca equilibrar el mercado de alquiler, protegiendo más a los inquilinos frente a desalojos arbitrarios, discriminación y abusos por parte de los propietarios. Aunque es una normativa británica, algunos de sus puntos podrían ser aplicables en España. Aquí te explicamos los aspectos más relevantes de esta propuesta y cómo se comparan con la legislación española, especialmente con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
1. Fin del alquiler temporal
Uno de los pilares de esta propuesta es la eliminación de los contratos de alquiler temporal (Assured Shorthold Tenancies). En la actualidad, en el Reino Unido, los propietarios pueden ofrecer contratos a corto plazo (generalmente de seis meses a un año), lo que genera mucha incertidumbre para los inquilinos. El Renters’ Rights Bill propone que todos los contratos de alquiler sean indefinidos, es decir, sin una fecha de finalización fija. Esto significa que los inquilinos podrán permanecer en la vivienda siempre que cumplan con sus obligaciones y el propietario solo podrá pedirles que abandonen la vivienda por razones justificadas, como impago o necesidad de utilizar la vivienda para uso propio.
¿Diferencia con España?
En España, la LAU establece que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual deben tener una duración mínima de cinco años (o siete años si el propietario es una empresa). Al finalizar este plazo, el contrato se prorroga automáticamente por periodos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el propietario necesite la vivienda para uso personal o familiar, entre otros motivos. Sin embargo, en España los alquileres temporales son legales en situaciones especiales, como contratos de temporada, algo que la normativa británica busca eliminar. Estos contratos de alquiler temporal son ahora un coladero que muchos arrendadores y agencias inmobiliarias utilizan para saltarse la ley, cobrando honorarios de agencia inmobiliaria a los inquilinos o dando por finalizado el contrato en un breve período. Existen numerosas voces que actualmente están pidiendo acabar con este tipo de contratos.
2. Fin de los desahucios por finalización de contrato
Otro aspecto clave de la reforma británica es que se eliminará la posibilidad de desahuciar a los inquilinos simplemente porque ha finalizado el contrato. Actualmente, los propietarios en Reino Unido pueden desalojar a un inquilino tras el fin del contrato sin necesidad de justificar la razón, utilizando la llamada Section 21 notice. Con esta nueva propuesta, los propietarios solo podrán pedir el desalojo si existe un motivo legal válido, como el impago del alquiler, comportamientos antisociales o la necesidad del propietario de usar la vivienda.
¿Diferencia con España?
En España, según la LAU, el propietario puede dejar de prorrogar el contrato una vez cumplido el quinto año de prórroga, avisando con cuatro meses de antelación. Eso está permitiendo a muchos arrendadores expulsar a sus actuales inquilinos para alquilar a otras personas elevando notablemente la renta. Para tratar de evitar estas subidas la nueva Ley de Vivienda estatal (aprobada en mayo de 2023) establecía la posibilidad de establecer zonas tensionadas, que serían definidas por los ayuntamientos. Una de las consecuencias que tendría declarar zonas tensionadas es que en ellas no se podrían subir los alquileres cuando se firmara un contrato nuevo. El problema de esta norma es que muy pocos ayuntamientos están declarando zona tensionada y por tanto, esta norma no tiene aplicación prácticamente en ningún lugar.
3. Derecho a tener mascotas
Uno de los aspectos más innovadores de la propuesta británica es el derecho de los inquilinos a tener mascotas en las viviendas alquiladas. El Renters’ Rights Bill establece que los propietarios no podrán prohibir que los inquilinos tengan mascotas sin una razón justificada. Además, si se acepta la presencia de un animal, el propietario podrá pedir al inquilino que contrate un seguro para cubrir los posibles daños que la mascota pueda causar en la vivienda, pero no podrá imponer esta obligación sin justificación.
¿Diferencia con España?
En España, aunque existe una Ley de Bienestar Animal, no hay una normativa específica que regule este tema, lo que deja a discreción de los propietarios la posibilidad de permitir o no la tenencia de mascotas. En muchos casos, los contratos incluyen cláusulas que prohíben explícitamente tener animales en la vivienda.
4. Fin de la discriminación de los inquilinos: no se podrá rechazar inquilinos con hijos o ayudas sociales
El Renters’ Rights Bill también incluye un capítulo dedicado a combatir la discriminación en el alquiler, prohibiendo que los propietarios rechacen a inquilinos por motivos como tener hijos o recibir ayudas del Estado. Esta medida es fundamental para garantizar que el acceso a la vivienda no dependa de las circunstancias familiares o económicas del inquilino. Además, se imponen sanciones económicas para aquellos propietarios que actúen de forma discriminatoria.
¿Diferencia con España?
En España, la Constitución prohíbe la discriminación por razones de raza, género, religión, entre otras. Pero muchos de los que defienden supuestamente a capa y espada la Constitución son los primeros en incumplirla rechazando a extranjeros, por ejemplo. Otra de las discriminaciones que se ha puesto de moda últimamente es la que afecta a las familias con hijos, por la creencia de que pueden ser declarados más fácilmente en situación de vulnerabilidad y que ello pueda suponer la suspensión del desahucio en caso de impago. En Etikalia para evitar estas situaciones, hace tiempo incluímos una cláusula en nuestro contrato de gestión de alquiler que prohíbe a los arrendadores rechazar a inquilinos por motivos de nacionalidad, orientación sexual, religión, etc.
Pero una discriminación más sutil es la que hacen las compañías aseguradoras con las personas que reciben ayudas sociales. El motivo es que, al tratarse de ingresos no embargables, no consideran las ayudas como ingresos para analizar la solvencia. Y de este criterio no nos escapamos ninguna agencia, tampoco la nuestra. En todo caso, tal como están los alquileres, estas familias tampoco suelen cumplir el requisito de ratio entre ingresos y renta.
5. Requisitos mínimos de habitabilidad de la vivienda
La propuesta británica establece un estándar mínimo de habitabilidad, conocido como Decent Homes Standard, que garantiza que todas las propiedades en alquiler cumplan con unas condiciones mínimas de seguridad, salubridad y confort. Estos requisitos incluyen, por ejemplo, que la vivienda esté libre de humedades, cuente con calefacción adecuada, ventilación, sistemas eléctricos y de fontanería seguros, y sea estructuralmente estable.
¿Diferencia con España?
En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a los propietarios a mantener las viviendas en condiciones adecuadas para ser habitadas, realizando las reparaciones necesarias. Sin embargo, los estándares de habitabilidad no están tan definidos ni regulados de manera tan exhaustiva como en la propuesta británica. Esto puede generar situaciones en las que los inquilinos vivan en condiciones inadecuadas sin una vía clara de reclamación.
6.- Limitación de los aumentos de alquiler
El Renters’ Rights Bill introduce una limitación de los aumentos de alquiler, con el objetivo de evitar subidas arbitrarias y abusivas por parte de los propietarios. Bajo la nueva propuesta, los propietarios estarán obligados a seguir un procedimiento legal que incluye notificaciones formales y un plazo mínimo de aviso antes de cualquier aumento. Además, el proyecto limita la frecuencia de los aumentos, permitiendo solo uno al año.
Lo más importante es que los inquilinos tendrán derecho a impugnar cualquier aumento que consideren injustificado. Si el propietario propone una subida que no está alineada con los precios de mercado o que el inquilino considera desproporcionada, podrá presentar una queja ante un tribunal de alquileres que revisará la propuesta y decidirá si es razonable.
¿Diferencia con España?
En España, la LAU establece que los aumentos de alquiler durante la vigencia del contrato solo pueden realizarse según el Índice de Precios al Consumo (IPC) o el Índice de Garantía de Competitividad o de acuerdo con lo pactado entre las partes, y debe constar en el contrato. La Ley de Vivienda de 2023 también establecía la obligación de la administración de definir un nuevo sistema de actualización de rentas que a fecha de hoy, septiembre de 2024, está aún pendiente de hacer.
7.- Sanciones para los propietarios
El proyecto de ley también pone un fuerte énfasis en reforzar las sanciones contra los propietarios que incumplan sus obligaciones legales. Se prevé la imposición de multas económicas significativas para aquellos arrendadores que no cumplan con los requisitos de la ley, como no mantener la vivienda en condiciones habitables o no seguir el procedimiento legal para aumentar el alquiler o desalojar al inquilino.
Además, los propietarios que intenten desalojar ilegalmente a un inquilino o que discriminen a personas por motivos como el estado familiar o la recepción de ayudas sociales también se enfrentarán a sanciones penales, lo que refuerza la protección de los derechos de los inquilinos.
¿Diferencia con España?
En España, no hay un régimen de sanciones como tal para propietarios ni agencias inmobiliarias. Este fue uno de los grandes errores de la Ley de Vivienda, que se incumple todos los días y no hay régimen sancionador. Cualquier disputa entre propietarios e inquilinos que ellos mismos no sean capaces de resolver debe pasar necesariamente por la vía judicial, lo que lleva tanto a largas demoras en el tiempo como al desistimiento por ambas partes de acudir a dicha vía. Entre los conflictos que más frecuentemente se quedan sin resolver se encuentran los relacionados con devoluciones de fianzas o reparaciones de la vivienda.
8.- Mecanismo para resolver disputas
El Renters’ Rights Bill establece mecanismos más accesibles para que los inquilinos puedan resolver disputas relacionadas con su alquiler, ya sea por problemas con el aumento de la renta, la habitabilidad de la vivienda o la devolución de la fianza. La nueva propuesta garantiza que los inquilinos puedan acudir a un tribunal especializado en alquileres si consideran que sus derechos han sido vulnerados, y el tribunal tendrá la facultad de mediar y resolver estas disputas de manera imparcial.
Además, este mecanismo incluye la posibilidad de que los inquilinos lleven a juicio a los propietarios que no respeten la normativa o que intenten imponer condiciones injustas. Esto aporta una mayor seguridad a los inquilinos, que tendrán una vía clara y efectiva para defender sus derechos sin miedo a represalias.
¿Diferencia con España?
En España, no existe nada parecido a esto y, como decíamos, las disputas entre propietarios e inquilinos deben resolverse a través de los tribunales. Esto hace que los procesos legales puedan ser más largos y costosos para los inquilinos y para los propietarios. En algunos casos, también existen mecanismos de mediación, pero su uso no está tan extendido ni estructurado como el que propone el Renters’ Rights Bill.
¿Es posible ver algo así en España?
Aunque esta propuesta se está debatiendo en el Reino Unido, algunos de sus puntos podrían ser interesantes para mejorar el mercado de alquiler en España. La protección frente a desahucios, la lucha contra la discriminación, el fin del alquiler temporal, el establecimiento de tribunales rápidos de alquiler… son medidas que podrían aumentar la estabilidad de los inquilinos y hacer que el mercado sea más justo para todas las partes implicadas. ¿Veremos reformas similares en España? ¿Llegarán a aplicarse en el Reino Unido? Solo el tiempo lo dirá, pero lo que está claro es que estas propuestas marcan el camino hacia un mercado de alquiler más equitativo.
