Decreto Mari Carmen. Guía de conversación para cuñados informados.

Como ya sabe a estas alturas todo el mundo, el martes pasado el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos-leyes relacionados con el derecho a la vivienda. Para no enredarnos aquí con denominaciones oficiales que mezclan números y letras, los llamaremos Maricarmen I (MC-1 a partir de aquí y técnicamente Real Decreto-ley 26/2026) y Maricarmen II (MC-2 o RDL 27/2026 ). El miércoles siguiente aparició publicado en el BOE el decreto MC-1. Aparentemente estaba pactado con los “socios” (menudos socios) de investidura y tenía toda la pinta de que saldría adelante el viernes siguiente en el Congreso de los Diputados. El decreto Maricarmen II se publicó el jueves por dos motivos. Uno de ellos era técnico, y es que contenía regulación que contradecía a MC-1, y por tanto, al publicarse después, tenía prioridad. Y el otro motivo, mucho más práctico, es que no había mayoría suficiente para su aprobación, por lo que no se había incluido en el MC-1 para poder hacer votaciones separadas.

Los dos decretos de vivienda: del BOE al Congreso en tres días

Y una decisión que me pareció buena fue la de no esperar a agotar el plazo de un mes para validar los decretos en el Congreso de los Diputados, sino que se decidió hacerlo el viernes de esa misma semana. Así no estamos un mes con la incertidumbre. 

En principio todo, o casi todo, apuntaba a que MC-1 sería convalidado y MC-2 caería. La sorpresa llegó el viernes por la mañana (quizá el jueves por la noche, pero yo estaba a otros menesteres y no me enteré en ese momento), cuando Junts, haciendo gala una vez más de su escaso apego a la palabra dada, decidió votar en contra. Así que decayeron ambos decretos. 

Yo me pasé el miércoles y el jueves estudiando el MC-1 y adaptando lo que me parecía más urgente para la operativa diaria de Etikalia: contratos de gestión de alquiler, de alquiler, de reserva, procedimiento general de alquiler… Me llevó toda la tarde del jueves solo saber si la tasa de basuras se le podía repercutir o  no al inquilino. Conseguí dejar listo lo más urgente, pero sabía que me esperaba un fin de semana de trabajo intenso con el modelo y procedimiento de fin de contrato, cómo gestionar el desistimiento anticipado, actualizar la publicidad, revisar todo el procedimiento de actualización de renta (incluida la programación informática), revisar el modelo de contrato de alquiler temporal, revisar los modelos de anexos al contrato de alquiler,…

Total, que puedo presumir de tener un conocimiento bastante preciso, no voy a decir de todo el decreto de vivienda, pero sí de la parte que afecta al alquiler de vivienda. Así que me ha parecido que podría ser útil esta “Guía de conversación para cuñados informados”, pensada también para combatir esa desinformación interesada promovida por la patronal inmobiliaria, fondos buitre y sectores afines con el objetivo de paralizar un decreto de vivienda que beneficia tanto a inquilinos como a pequeños propietarios. Vuelven a repetir exactamente las mismas profecías apocalípticas que soltaron en 2023 con la Ley de Vivienda, anunciando un hundimiento masivo del mercado. Pero la realidad tozuda les lleva la contraria: en el País Vasco, con capitales declaradas zonas tensionadas desde hace más de un año y el escudo social plenamente activo, los datos (aún con su retraso habitual) del Gobierno Vasco muestran que el stock de vivienda en alquiler sigue subiendo, y en Etikalia lo confirmamos de primera mano con un leve incremento en nuestra propia oferta.

La estructura va a ser sencilla porque voy a explicar los principales cambios que introducía el decreto (solo el MC-1, que era el que pensábamos que a estas alturas estaría en vigor) y mi opinión sobre lo bueno o malo de cada cambio. Me pararé solo en lo que suponía un mayor impacto en el alquiler. 

1.- Alquiler de habitaciones pasa a regirse por LAU y se limita el precio

1.1.- Pasa a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos, no por Código Civil

El alquiler de habitaciones se regía antes del MC-1 por el código civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos, (bueno, y tras la no convalidación vuelve a regirse por el CC). El nuevo decreto de vivienda cambiaba esto y hacía que el alquiler de habitaciones se rigiera por la LAU. La diferencia es que si se rige por código civil hay libertad de pacto (que en la práctica tal libertad no existe porque la parte arrendadora tiene siempre la sartén por el mango e impone sus condiciones), pero rigiéndose por LAU el inquilino tiene unos derechos por ley que el arrendador debe cumplir (duración del contrato, régimen de reparaciones, inviolabilidad del domicilio, derecho a empadronarse, actualización de renta, limitación de la renta en el caso de zonas tensionadas…) (LAU 2.1 Y MC-1 3.1).

1.2.- Se limita el precio de las habitaciones

Por otra parte, se establece una limitación en el precio de las habitaciones, que realmente no está muy claro, así que expondré mi interpretación. Lo que viene a decir el decreto de vivienda (LAU 17.9, MC-1, 3.10) es que la suma de las rentas de todas las habitaciones no podía superar la renta de todo el piso. Aquí es donde se plantea la duda de interpretación. Creo que va por el tema del Rent to rent, es decir, alquilar un piso completo para subarrendar por habitaciones. El funcionamiento viene a ser el siguiente: imaginemos un piso de 3 habitaciones, salón, cocina y dos baños que en una zona tensionada como Vitoria-Gasteiz o Bilbao podría tener un límite máximo de unos 800 euros. El arrendador no está de acuerdo con ese precio y le quiere sacar algo más, pongamos 1000 euros. Ahí entra entonces el Speculator maximus. Una empresa de Rent-to-rent (alquilar para subarrendar) le paga los 1000 euros, y con una pequeña obra convierte el salón en otras dos habitaciones. Total, tiene cinco habitaciones que alquila a 500 euros cada una. Significa que un piso que debía alquilarse por 800 euros se alquila por 2500. Mi duda sobre el cambio es si afectaría a todos los alquileres de habitaciones o no. En el caso del Rent to rent está claro. Creo que en el caso de zonas tensionadas también, porque hay una limitación de precio máximo para todo el piso. Pero, ¿afectaría a un piso alquilado por habitaciones directamente por el propietario a los inquilinos? Y si afecta, ¿cuál es el límite de precio? 

En cuanto a mi opinión: creo que pasar el alquiler de habitaciones a régimen LAU refleja un cambio en la sociedad: mientras en los años 80, cuando se redactó la primera LAU, el alquiler de habitaciones sería residual, temporal y limitado a situaciones como desplazamientos del domicilio, en los años 2020 la habitación ha pasado a ser la vivienda permanente de muchas personas que no pueden acceder a un piso. No me refiero solo a inmigrantes. Pienso en muchos estudiantes que salieron a los 18 años de casa de sus padres, que con 23 o 24 tienen terminado hasta el master, y que las dos opciones habitacionales que tienen es volver a casa de los padres o alquiler una habitación hasta encontrar algo más permanente. Y así se pueden pasar años. Creo que la nueva normativa ponía algo de orden en el alquiler de habitaciones y limitaba la especulación desbordada del rent to rent. 

2.- Alquiler temporal: la normativa se adapta a lo que ha marcado la jurisprudencia

Pues aquí también se ha puesto un poco de orden. Y yo diría que simplemente se ha adaptado la normativa a lo que dice la jurisprudencia. Lo veremos por puntos porque hay varios cambios. 

2.1.- Tiene que haber un motivo de temporalidad

Básicamente que para que un contrato pueda considerarse temporal debe haber un motivo que justifique esa temporalidad (por ejemplo, estudiantes, trabajadores desplazados…). Algo que ya estaba en la jurisprudencia y que, por ejemplo, incluimos en Etikalia en nuestros contratos temporales. 

2.2.- Encadenar contratos temporales = contrato de vivienda habitual

Los mismos tribunales estaban reconociendo como alquiler de vivienda habitual los contratos “temporales” que se iban renovando año a año, y el decreto hace lo mismo, si se encadenan contratos temporales año a año, el primer contrato se considera ya de vivienda habitual, salvo que el motivo de temporalidad subsista. Así que el cambio es necesario para adaptar la norma a la jurisprudencia. Más cuando muchos arrendadores están usando de forma fraudulenta la figura del alquiler temporal para saltarse la normativa de las zonas tensionadas. 

2.3.- El inquilino podría resolver el contrato antes de plazo

También se facilita al inquilino la resolución del contrato (LAU 11.2, MC-1, 3.9). Antes, al regirse por código civil, el inquilino estaba obligado a cumplir el plazo íntegro si no quería tener problemas con el casero. Con el nuevo decreto podría desistir pasado un mes avisando con diez días de antelación. Muchos caseros abusan de estas resoluciones de contrato, precisamente en un tipo de uso de la vivienda o habitación marcado por la temporalidad y por los cambios sobrevenidos en la vida del inquilino: trabajo nuevo en otra ciudad, mala convivencia con los compañeros de piso, te surge alguna oportunidad para mudarte a otro lugar o a otra vivienda…

2.4.- Contratos sucesivos: la renta no puede subir por encima del IRAV

Esos contratos temporales de duración de un año podrían ir encadenando contratos sucesivos de año en año con inquilinos diferentes y con incrementos altos de la renta. Lo que se establece ahora es que la renta de los contratos sucesivos no puede subir por encima del IRAV, como ocurriría con las actualizaciones de la renta en los contratos de vivienda habitual. Esto ahora mismo, sin el decreto MC-1, queda a la libre decisión del arrendador. (LAU, 17.8, MC-1, 3.10)

2.5.- El arrendador es responsable de todo el mantenimiento de la vivienda

Esto también es un cambio interesante, y es que queda definitivamente claro que en los alquileres temporales la parte arrendadora es la responsable de todas las reparaciones, incluidas las producidas por desgaste por uso ordinario (LAU 21 bis, MD-1, 3.14). Estas últimas en los alquileres de vivienda habitual son responsabilidad del arrendatario. Si el arrendador no repara puede reparar el arrendatario y descontar el importe de la renta. Siguen siendo responsabilidad del arrendatario las reparaciones por el mal uso de la vivienda.

3.- Viviendas de más de 300 metros cuadrados: pasan de regirse por Código Civil a LAU

Un cambio no especialmente significativo, y menos para los acampados en Sol, que dudo que vean viable alquilar un casoplón de 300 metros. Igual si se juntan varios streamers…, no se. Lo que implicaba este cambio es que estos alquileres pasan de la supuesta libertad de pacto del Código Civil a garantizar derechos para el inquilino, como ya hemos mencionado en el tema de las habitaciones. No es que tenga un impacto brutal en el derecho a la vivienda, pero me parece bien que los ricos tengan también esos derechos que garantiza la LAU.  

4.- Se suprime la indemnización para el caso de que el inquilino se vaya de la vivienda antes del plazo estipulado

Puede parecer un cambio menor pero hay  muchos Speculator maximus (fundamentalmente fondos buitres) abusando de ella. Lo que establece (LAU, 11.3, MC-1, 3.9) es que si el inquilino da por finalizado el contrato antes del plazo estipulado, debe indemnizar al arrendador con una mensualidad por cada año no cumplido. Un contrato estándar es de un año prorrogable, el noventa por ciento de los contratos que puedas leer dirá eso en la cláusula de plazo. Por ley el inquilino tiene la obligación de cumplir un mínimo de seis meses (eso seguía igual en el decreto). Y para aplicar esa indemnización debía constar en el contrato: no es un derecho que la ley otorgue al arrendador, sino una opción que se puede pactar (ejem) y que solo se aplica si consta en el contrato. Un ejemplo, si un inquilino deja la vivienda en el mes nueve, tiene un contrato de un año más prórrogas y consta esta cláusula, el arrendador tiene derecho a percibir tres doceavos de una mensualidad. En Etikalia, desde la ley de vivienda aplicamos esta cláusula con una duración de dos años: lo que buscamos son alquileres de larga duración, no nos interesa tener una rotación alta y en el proceso de preselección de inquilinos priorizamos, entre otras cosas, los que nos dicen que quieren para larga estancia. Económicamente nos interesa que haya rotación y que los contratos duren poco tiempo, porque cada inquilino que entra es dinerito que cobramos al propietario. Pero preferimos la estabilidad en el contrato y tampoco lo vamos a negar, al arrendador no le gusta tener que pagarnos por buscar un nuevo inquilino todos los años. 

Bueno, que me enrollo. Lo importante: ¿cómo han abusado de esta cláusula los fondos buitre? Poniendo cláusulas de duración de siete años en lugar de la habitual de uno más prórrogas. Entonces, ¿qué pasa si un inquilino se va del piso a los tres años? Pues que tiene que indemnizar al buitre con cuatro mensualidades. Así que, si, había que poner un poco de orden. Una posible mejora es que esta cláusula afecte solo a arrendadores que sean grandes tenedores o personas jurídicas. Porque si un pequeño propietario tiene que pagar todos los años a la inmobiliaria sin contar con una pequeña indemnización se va a desincentivar la profesionalización de la gestión del alquiler. Pero vamos, nosotros ya teníamos decidido como solucionarlo y no iba a ser algo especialmente gravoso para Etikalia. 

5.- Ya no se puede repercutir el IBI al inquilino y la tasa de basuras depende de la ordenanza municipal

Un cambio menor, en mi opinión (LAU, 20.1, MC-1, 3.12). En los contratos de Etikalia no se repercute el IBI, y diría que hasta 2023, con la ley de vivienda, lo habitual era que no se repercutiera. Ahora seguramente habrá “profesionales” recomendando repercutir IBI, comunidad, todo lo que se pueda. Con este decreto se podría seguir pactando repercutir los gastos de comunidad, pero ya no el IBI. Aquí me saltó una alarma, y era qué pasa con la tasa de basuras, ¿se le podría repercutir al inquilino? En Etikalia venimos de la tradición bizkaina de que el Consorcio de Aguas giraba la tasa de basuras junto con el agua, y como el agua es un suministro del inquilino, se repercutía todo. Eso lo hemos mantenido tanto en Bizkaia como en Alava y ahora supondría un cambio importante. Para nosotros sería menos gestión, pero para el arrendador sería más gasto. Así que el jueves dediqué toda la tarde a revisar las ordenanzas de una docena de municipios donde tenemos más viviendas y todas atribuían de forma más o menos clara a la persona que reside en la vivienda la obligación del pago de la tasa de basuras.

6.- Con el decreto Maricarmen, ni de coña la inmobiliaria puede cobrar al inquilino

Yo lo llamo el artículo “Alquiler Seguro” y viene a arreglar otra cagada de la Ley de Vivienda de 2023. En ella se decía: “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”. Y claro, a los Speculator maximus no les costó ni un segundo encontrar la rendija por la que intentar escapar, ya veremos cómo queda al final la sanción de casi cuatro millones de euros. Ahora esa paupérrima frase se convierte en un artículo de tres párrafos:

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.

Se entenderá por gastos de gestión inmobiliaria y de formalización cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento.

Cualquier otro servicio no esencial para la perfección del contrato de arrendamiento sólo podrá ser a cargo del arrendatario si este lo ha solicitado de manera expresa por escrito, habiendo sido informado previamente de su carácter opcional y de su coste.

¿A quién beneficia no aprobar una cláusula así? Yo creo que la respuesta está clara, ¿no?. ¿Los intereses de quién se defienden cuando no se convalida el decreto?

Aquí vamos a poner también las cartas sobre la mesa porque en Etikalia hay una cosa que cobramos a algunos inquilinos, muy pocos: se trata del anexo de modificación del contrato de alquiler cuando es por solicitud de los inquilinos, no del propietario. Pongamos un ejemplo: un contrato de alquiler con tres titulares (pareja más un familiar, por ejemplo), y el familiar se va del piso y quiere desvincularse del contrato. Ahí hay dos opciones: o nos mantenemos firmes con el contrato y no se modifica, o aceptamos (nosotros y la propiedad) la petición de los inquilinos para regularizar el contrato mediante la redacción y firma de un anexo. Eso es un servicio que se cobra al inquilino porque él es el interesado en la modificación y quién la ha solicitado. Y ese caso encaja en el tercer párrafo del artículo nuevo, así que podríamos seguir cobrando esas modificaciones al inquilino y cumplir la ley. Pero si no pudiéramos cobrar ni siquiera esa gestión no nos iba a hacer un daño económico tremendo. 

7.- El inquilino podría hacer obras ante la inacción del propietario y descontar el importe de la renta

Este es un cambio importante (LAU 21.5, MC-1, 3.13). No se cambia el reparto de responsabilidades de inquilinos y arrendadores ante la necesidad de hacer una reparación. Se había hablado en verano que se repercutiría al propietario todas las reparaciones, pero finalmente no ha sido así. Lo que se dice en el nuevo decreto es que si la parte arrendadora se niega a asumir una reparación que le corresponde a él, la puede hacer el inquilino y descontarla de la renta. Lo explico de manera sencilla, pero el procedimiento es garantista, no es simplemente que el inquilino diga, “oye, cambio el frigorífico y te lo descuento de la renta”. El inquilino, después de intentar que se arregle por las buenas, inicia el procedimiento que consiste en comunicar por escrito la necesidad de esa reparación y adjunta un presupuesto “razonable”. El arrendador tiene 15 días para aceptar la propuesta, reparar por sí mismo o justificar la negativa a reparar. Si no hay respuesta o la negativa es injustificada, entonces es cuando puede reparar el inquilino y descontar de la renta. 

Me parece una buena medida. En Etikalia no hemos tenido muchos casos de propietarios que no quieren asumir una reparación que les corresponde, pero algunos hemos tenido. Y en la “real life” sé que es una situación frecuente que la parte arrendadora se desentienda por completo de las reparaciones que le competen. En algunos casos (ya digo, pocos), me habría encantado poder tirar de esta cláusula. 

Este artículo tendría una derivada judicial que muchos verían como negativa, pero que a mi me parece francamente interesante. Muchas de estas situaciones acabarían en demandas por impago de renta por parte de esos propietarios. Y los juzgados tendrían que manifestar sobre muchas obras si es responsabilidad del propietario o del inquilino. Eso generaría un corpus jurisprudencial brutal que a los gestores de alquiler nos facilitaría mucho la vida a la hora de determinar si una avería es responsabilidad de una o de otra parte. Aunque por otra parte sería un riesgo para los inquilinos, que para evitar un desahucio si finalmente el juzgado no se pone de su parte, tendría que consignar las rentas, lo que supone un doble pago: el de la reparación y el adelanto de las rentas. 

8.- Derecho preferente de compra del arrendatario

La LAU establece que, ante una venta de la vivienda arrendada, el inquilino tiene derecho preferente de compra de la misma, pero que se podía pactar también la renuncia a ese derecho. El decreto hace desaparecer esa posibilidad de pacto y da siempre al inquilino el derecho preferente de compra. Pero además mantiene ese derecho cuando su vivienda se vende en “pack” junto a otras viviendas. Por ejemplo, la Comunidad de Madrid es experta en vender edificios de vivienda social a fondos buitre y los juzgados le han dado la razón frente al derecho de tanteo y retracto del inquilino porque no se vendía “la” vivienda de determinado inquilino, sino el edificio completo. Lo que cambiaba este decreto es que ese derecho de tanteo y retracto permanece incluso en el caso de que la vivienda no se venda aisladamente, sino formando parte de un paquete de viviendas. Con esto ganaban los inquilinos y perdían los buitres. (LAU, 25.2, 25.3, 25.5, 25.7, 25.8; MD-1, 3.15) 

9.- No se puede exigir al inquilino la contratación de un seguro de impago

Esto también ha sido práctica habitual de propietarios y muchas inmobiliarias, sobre todo cuando esa exigencia estaba en un limbo jurídico y no existía jurisprudencia. ¿Cómo es posible que se exigiera al inquilino contratar un seguro, no solo que protegía al propietario, sino que en caso de impago iría contra el propio inquilino a través de la cobertura de defensa jurídica? Hace unos años una sentencia aclaró que esa exigencia era ilegal, así que lo que hace el decreto en este caso es trasladar lo que dice la jurisprudencia (LAU 36.5, MD-1, 3-17). 

10.- Cambios en la finalización del contrato

Hasta ahora la LAU no establecía cómo dar por finalizado el contrato. En Etikalia firmamos un documento de finalización de contrato y entrega de llaves donde dejamos constancia de que el contrato ha finalizado (muy importante), se entrega la posesión, el inquilino se obliga a empadronarse en otro lugar, el propietario a poner a su nombre los suministros, y hacemos inventario fotográfico del estado de la vivienda. A partir de ahí, si hay desperfectos imputables a la parte arrendataria los presupuestamos y hacemos un informe final de saldo de la fianza con posibles reparaciones imputables al arrendatario, estimación de facturas de suministros pendientes de pago y poco  más. Pero la ley no nos obliga a hacerlo, lo hacemos porque nos parece que es la forma correcta y segura para ambas partes de finalizar el contrato.

Ahora el decreto introducía un nuevo artículo en la LAU (LAU 36.7, MD-1, 3.18) que obliga a hacer ese documento que ya hacemos nosotros de finalización de contrato que firmarán ambas partes  y añade además que si no se indican los desperfectos se presumirá “salvo prueba en contrario” que la vivienda se entrega en buen estado. 

Me parece una modificación muy sensata que solo perjudica a aquellos arrendadores que suelen acabar reteniendo la fianza sin motivo alguno, alegando desperfectos inexistentes. Nosotros en la práctica llevamos doce años haciendo lo que ha intentado universalizar el decreto Mari Carmen, porque aunque no dejamos los desperfectos por escrito, hacemos fotos de todos los desperfectos y si hubiera que llegar al juzgado, fácilmente se pueden comprobar los metadatos de las fotografías para asegurarse de que han sido hechas en la fecha y hora de la entrega de la vivienda y no días o semanas después. 

11.- Prórroga extraordinaria del contrato de alquiler

Los contratos ya vigentes que finalicen hasta el 31 de diciembre de 2028 se prorrogan anualmente hasta un máximo de dos años más si así lo solicita el arrendatario. Esto ya se estableció en el decreto que decayó hace unos meses, pero se incluyen algunas condiciones que creo que entonces no se incluyeron. Así que no se produciría esa prórroga en estos casos

1. Que la parte arrendadora necesite el piso para sí mismo o un familiar (entiendo que en primer grado aunque aquí no lo menciona). Se aplica esto incluso en el caso de que no se hubiera puesto en el contrato la cláusula de recuperación para uso propio, que para aplicarla durante la vida del contrato es necesario que conste en el mismo
2. Que el inquilino no esté al corriente en los pagos o no lo haya estado los últimos ocho meses. ¿Por qué ocho meses y no doce? Suena a negociación “ni-pa-ti-ni-pa-mi”, ni doce ni seis: ocho.

En general me parece una cláusula que podría aceptar como buena, aunque es mejorable porque no tiene en cuenta algunas situaciones en las que se justifica la finalización del contrato. Sin pararme mucho a pensar se me ocurre:

1. Que los propietarios quieran vender la vivienda. Si, ya se que se puede vender una vivienda alquilada y quien lo compre se subroga en la posición del arrendador/vendedor. Pero no podréis negarme la dificultad de vender una vivienda alquilada si el inquilino se  niega permitir hacer visitas (que está en su derecho). Y esa venta de vivienda puede ser necesaria por muchas razones: porque sea una herencia muy repartida, porque el vendedor necesite liquidez por ejemplo para pagar una residencia o cuidados por dependencia, porque ya no le interesa seguir gestionando alquileres, liquidación de gananciales por divorcio, por riesgo de ejecución hipotecaria para el arrendador, por vulnerabilidad económica del arrendador, por imposibilidad para asumir una derrama grande…
2. Que la relación con el inquilino haya sido mala durante todo el contrato: exigencias por encima de los derechos que le da la ley, mala conservación de la vivienda, problemas con los vecinos, retrasos continuados en los pagos de la renta, no pagar los incrementos anuales de la renta, negarse a permitir el acceso a la vivienda para realizar reparaciones, más ocupantes de los pactados… En el caso de Etikalia, eso sería fácilmente documentable porque todas las incidencias quedan por escrito y sería fácil presentarlo en un juzgado si la disputa llega a ese nivel.
3. Por necesidad de la vivienda para familiares más allá del primer grado, por ejemplo, los nietos, que son los que ahora están acampados en Sol y van a tener muy complicado acceder a una vivienda, como no sea que la herencia de los abuelos se salte a los padres. 

12.- El decreto limitaba la actualización de la renta

La disposición final sexta establece una limitación temporal a la actualización anual de la renta, que va en dos líneas:

• Si la renta supera ya la establecida por el índice de referencia, no se puede incrementar la renta
• Si no lo supera, se limita al 2%

Esto es una forma de, en cierta medida, aplicar una limitación de la renta en aquellas zonas que no se han declarado zonas tensionadas, a pesar de serlo. Eso es lo que ocurre en Madrid. Por curiosidad he mirado los datos del piso en el que ha estado viviendo mi hija dos años en el barrio de Cuatro Caminos: un segundo, con ascensor, 72 metros cuadrados, de 1980. Un piso muy básico de estudiantes en una zona no especialmente céntrica, más bien tirando a periférica. El índice de referencia da una renta entre 920 y 1296 euros mensuales. Es decir que no se podría subir la renta en el contrato actualmente vigente si ya supera esos casi 1300 euros, que ya es una renta alta para un piso de esas características, me parece a mi. Como no es zona tensionada, si se da por finalizado el contrato y entran inquilinos nuevos se podría pedir lo que se quiera porque no hay límites de precio al no ser zona tensionada. Y la cifra que me sugiere ahora el “portal amarillo” es nada menos que 1987 euros. 

Aquí sacamos dos conclusiones: 

1. En este panorama de precios muchos Speculator maximus están deseando que su inquilino se vaya para subir el precio de forma desproporcionada. 
2. Pero por ese piso una renta de casi 1300 es desde mi punto de vista, una cantidad más que razonable para la propiedad

Voy a poner un ejemplo para los casos en que se puede incrementar la renta. El último IPC está en el 4,9%, y el último IRAV está en el 2,47. Un contrato firmado después de mayo de 2023 (con los precios ya muy altos) se actualizaría por IRAV, y un contrato anterior, seguramente por IPC. Pongamos como ejemplo el piso de Cuatro Caminos suponiéndole una renta de 1200 euros. Con el límite del 2%, si la actualización correspondiera por IPC la subida se recorta en 34,80 € al mes respecto a lo previsto (se incrementa solo 24 € en lugar de los 58,80 € que exigiría el índice completo); si correspondiera por IRAV, la subida pierde 5,64 € al mes respecto al cálculo original (24 € frente a 29,64 €). Los tertulianos, especuladores, patronal inmobiliaria, etc, están diciendo que se dejarán de poner viviendas en el mercado de alquiler. ¿En serio alguien se cree que por 24 o 6 euros al mes esta gente va a dejar el piso vacío? Aparte que posiblemente esas diferencias las podría recuperar luego la parte arrendadora vía bonificaciones fiscales si cumple los requisitos que se plantean para las mismas.

13.- Inquilino vulnerable que no paga: con el decreto, la Administración lo pagaba todo

Vamos al miedo número uno de cualquier propietario: el inquilino deja de pagar y, cuando llegamos al juzgado, resulta que es una persona vulnerable. ¿Qué pasaba con el decreto? Pues depende de quién sea el propietario.

13.1.- Si el propietario pertenece al género Speculator maximus

Si quien desahucia es un fondo buitre, el desahucio de una persona vulnerable se para hasta 2030. Y sin cobrar nada (MC-1, 2.1).

13.2.- Si el propietario es cualquier otro

Aquí es donde el decreto cambiaba las cosas de verdad (LEC 22.6, MC-1, 5.2):

El inquilino vulnerable deja de pagar

↓

El juzgado avisa a la Administración (en Euskadi, el Gobierno Vasco)

↓

La Administración tiene 2 meses para:

• ofrecer otra vivienda al inquilino, o
• pagar al propietario toda la deuda

↓

¿No hace nada en 2 meses? Pasa a ser ella quien debe el dinero. Automáticamente.

Lo importante:

La Administración asume el pago de toda la deuda, desde el primer recibo impagado. Con el escudo social solo se compensaban las rentas desde que se paraba el desahucio.

• Con la renta del contrato, sin índices ni topes.
• Sin papeleo: el propietario no tiene que pedir ninguna compensación.
• Vale para todos los propietarios, tengan un piso o veinte.

Y si tienes uno o dos pisos, además…

El decreto permitía, en algunos casos poco habituales, que un juez parara un desahucio hasta tres años, compensando al propietario la renta y los suministros. Pues eso no se aplica a particulares con dos viviendas o menos (MC-1, 2.2). Ojo: no es que no les paguen; lo de los dos meses de arriba también vale para ellos. Lo que se ahorran es la espera larga.

¿Por qué me parece una buena medida? Un caso real. Gestionamos un desahucio con un inquilino vulnerable que se suspendió con el escudo social. Cuando el propietario pidió la compensación, el Gobierno Vasco se la denegó por una cuestión formal del juzgado. Por un puñetero papel. Con este decreto, ese propietario habría cobrado todo en dos meses.

Y de ahí mis argumentos:

• Proteger a las personas vulnerables es cosa de la Administración, no de una persona cualquiera que alquila su piso. Ahora paga quien tiene que pagar.
• Se acaba el miedo al impago. Si en el peor de los casos te paga la Administración, ¿qué inquilino más solvente quieres? Que alguien me explique cómo esto va a sacar pisos del mercado. Bueno, si, lo tengo claro, con DESINFORMACIÓN.
• Obliga a la Administración a moverse: o busca una vivienda para el inquilino, o paga. Mejor incentivo para crear parque público, imposible.
• Por fin se distingue entre un fondo con miles de pisos y una jubilada con el piso heredado de su madre.

¿Dudas? Muchas, por supuesto. No nos vamos a fiar de esa Administración que nos denegó una compensación porque el juzgado la dictaminó con una fórmula jurídica y no con otra. Habría que ver cómo funcionaba en la práctica eso de que la Administración se convierta en deudora, y en el País Vasco la financiación se tenía que pactar con el Estado. Pero la idea era buena. ¿No reclamaban los propietarios garantías de pago? Aquí habrían estado.

14.- Y ahora, los argumentos en contra del decreto Maricarmen

No sería justo cerrar sin repasar lo que se ha dicho contra el decreto. Algunas críticas tienen su parte de razón, pero la mayoría no aguanta una lectura atenta del texto.

«Carga la emergencia habitacional sobre los propietarios»

Es la crítica estrella del sector. La empresa Alquiler Seguro, los que según el Ministerio de Consumo incumplen la Ley de Vivienda al cobrar honorarios ilegalmente al inquilino y que claramente es parte interesada y poco objetiva, dice que el decreto vuelve a apoyar sobre el propietario buena parte de la respuesta a la emergencia habitacional y que eso estrangulará la oferta al aumentar la incertidumbre jurídica.

Pues mira, justo al revés. Lo hemos visto en el apartado 13: cuando un inquilino vulnerable deja de pagar, la Administración tiene dos meses para pagar toda la deuda o se convierte en la deudora. Y los pequeños propietarios, los que tienen una o dos viviendas, quedan fuera de las suspensiones largas. Lo que sí cargaba la emergencia sobre el propietario (en muchos casos, no siempre) era el escudo social anterior, el que tenía al propietario esperando una compensación que luego se denegaba por un papel. Este decreto corregía precisamente eso.

«Va a hundir la oferta de alquiler»

Gonzalo Bernardos ha sido el más contundente: sostiene que las medidas harán que muchos propietarios saquen sus pisos del alquiler para venderlos, lo que elevará los precios y dificultará aún más el acceso, y lo cifra en una caída de la oferta de más del 20%. En su argumentación dice que el casero ya solo puede subir un 2 % la renta, no puede cambiar de inquilino durante dos años y puede alquilar por habitaciones, pero cobrando lo mismo que si alquilara el piso entero.

Vamos por partes:

• El 2 % solo se aplica si propietario e inquilino no pactan otra cosa, y solo hasta finales de 2027. Y ya hemos visto que no son cifras que vayan a hundir económicamente al arrendador.
• La prórroga de dos años tiene excepciones: si el propietario necesita la vivienda para él o un familiar, no hay prórroga.
• Lo de las habitaciones apunta sobre todo al rent to rent, como ya expliqué.

Pero lo importante son los datos. En Euskadi llevamos tiempo con zonas tensionadas, Vitoria-Gasteiz, Donosti y Bilbao incluidas, y los datos de stock de alquiler muestran un incremento todos los años y ahora mismo está en máximos. Es decir, no ha habido esa estampida de propietarios que de vez en cuando pronostica  Bernardos. Por ahora, los datos no permiten sostener que las zonas tensionadas estén expulsando viviendas del alquiler habitual.

¿Y por qué entonces hay quien ve menos pisos en los portales? Porque la oferta que ves en Idealista no es el parque de viviendas alquiladas, sino los pisos que quedan libres ese mes más los que se alquilan por primera vez. Si los inquilinos se quedan más tiempo, hay menos rotación y aparecen menos pisos anunciados, aunque el número total de viviendas alquiladas sea el mismo o mayor. Que los inquilinos tengan estabilidad no saca pisos del mercado: los mantiene ocupados. Y para un propietario, un inquilino que se queda es una buena noticia, no una mala.

«Genera inseguridad jurídica en el alquiler de temporada y de habitaciones»

Alquiler Seguro también ha dicho que exigir una «causa real y acreditable» a cargo del arrendador introduce un elevado grado de indeterminación. Lo contrario. Hasta ahora, el alquiler de habitaciones se regía por el Código Civil, es decir, por lo que el casero pusiera en el contrato, y el de temporada dependía de lo que decidiera cada juzgado. Pasar a la LAU, con unas reglas iguales para todos, da más seguridad jurídica, no menos. Y lo de exigir una causa de temporalidad ya lo venían exigiendo los tribunales. Quien hacía bien los contratos temporales no tenía nada que temer.

José Ramón Zurdo, de la Agencia Negociadora del Alquiler (similar a Alquiler Seguro, con presencia sobre todo en Madrid), considera demasiado cortos para el propietario el mes para poder desistir y el tope de 12 meses. Lo del mes es opinable. Yo creo que para quien alquila por estudios o por un traslado laboral, que puede cambiar de un día para otro, es razonable. Pero lo que dice de los 12 meses directamente no es así: el decreto permite superar ese plazo si la causa de la temporalidad sigue existiendo (LAU 9 bis.1, MC-1, 3.7). Un estudiante con un máster de dos años puede tener su contrato temporal de dos años. Lo que no se permite es el «temporal» que dura cinco años y que se renueva solo porque al casero le interesa saltarse la ley.

«Es un parche temporal»

Esta crítica la hacen, desde distintos ángulos, varios expertos: la prórroga y la limitación de rentas serían un parche. Yo no lo llamaría parche, sino medida a corto plazo. El problema de la vivienda necesita soluciones a corto, medio y largo plazo, y nadie serio pretende que un decreto lo arregle todo.

A corto plazo, hay que proteger a quien ya está en un alquiler y frenar los abusos: eso hacía este decreto. A largo plazo, la solución pasa por construir vivienda protegida de forma masiva, con un porcentaje alto destinado al alquiler, cuanto más mejor, y con calificación permanente para que no vuelva al mercado libre a los pocos años. Criticar la medida de corto plazo porque no es la de largo plazo es como criticar al bombero porque no ha diseñado el edificio.

Quédate con esto:

Camaradas cuñados: lo confieso, yo también soy uno de los vuestros. Pero no del cuñado “meme” que lo sabe todo después de leer un titular a menudo falso o manipulado, sino del que se ha leído el BOE antes de abrir la boca en la comida del domingo. Y después de dos días con el decreto, artículo por artículo, mi conclusión es que el decreto Maricarmen I era bastante sensato. No era un decreto contra los propietarios: era un decreto contra el Speculator maximus. Contra el que cobra al inquilino lo que no le corresponde, el que disfraza de temporal un alquiler permanente, el que retiene la fianza por desperfectos que nadie ha visto o el que trocea un piso en cinco habitaciones para cobrar el triple. Quien ya cumplía la ley apenas habría notado el cambio. Quien no, hoy respira tranquilo. Ojalá vuelva tramitado como ley, con enmiendas y con algunas de las mejoras que he ido apuntando. Mientras tanto, os propongo una consigna para nuestra causa: la próxima vez que alguien os diga que el decreto iba contra los caseros, no le discutáis; preguntadle qué artículo. Porque un cuñado informado no grita más alto: cita mejor.