Todo sobre la fianza de alquiler de vivienda y otros tipos de garantías

fianza de alquiler

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Una de las dudas que suelen aparecer cuando tanto arrendadores como arrendatarios se plantean alquilar una vivienda es todo lo relativo a la fianza de alquiler y otros tipos de garantías: la garantía adicional reconocida en la ley de arrendamientos urbanos, avales bancarios, avalistas, seguros de alquiler… Además los últimos cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos afectaron a la regulación de las garantías adicionales y eso suele crear confusión entre propietarios e inquilinos, que piensan todavía en muchos casos en la regulación anterior.

Así que a continuación responderemos a las preguntas más habituales sobre todos estos tipos de garantías de alquiler.

La fianza en los contratos de alquiler

Una aclaración importante que hay que hacer es que la fianza es obligatoria por ley. En el caso de los alquileres de vivienda habitual esta fianza es de una mensualidad y en el caso del resto de alquileres será de dos mensualidades para contratos de un año o más de duración y la parte proporcional de una anualidad para contratos de duración inferior. Estos alquileres (los de uso distinto a vivienda habitual) no incluye solo los alquileres de oficinas o locales, sino también los alquileres temporales de vivienda (alquileres de estudiantes o por desplazamiento temporal debido a motivos de trabajo).

¿Para qué sirve y qué cubre la fianza de alquiler?

La fianza funciona como una garantía para el caso de que el inquilino incumpla el contrato. Es decir, si el contrato se ha cumplido, se han pagado rentas y suministros y la vivienda se devuelve en buen estado, el propietario tendrá que devolver la fianza al inquilino que deja el piso. Si hay desperfectos o impagos el propietario podrá retener de la fianza el importe suficiente para cubrir la reparación de esos desperfectos o las cantidades pendientes de pago.

¿Puedo dejar de pagar la renta del último mes con cargo a la fianza?

No, te arriesgas a una demanda porque no estás cumpliendo el contrato.

¿Cuándo se devuelve la fianza de alquiler?

Siempre una vez finalizado el contrato (es más que recomendable firmar un documento de entrega de posesión de la vivienda). En contra de la creencia general, la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece que el plazo máximo para devolver la fianza sea de un mes. Lo que dice es que si ha pasado un mes desde la entrega de la posesión de la vivienda sin que se haya devuelto la fianza no habiendo motivo para retenerla, se podrán reclamar intereses legales al arrendador. Son centimillos, por cierto, así que como argumento de presión no es que tenga un gran peso.

¿Qué puedo hacer si no me devuelven la fianza?

Aquí la casuística es amplia pero podemos dar unos consejos generales:

  1. Antes de firmar el fin de contrato asegúrate de tener pruebas con las que demostrar que has entregado la vivienda en buen estado y no tienes pagos pendientes. Esto lo puedes hacer fotografiando cada rincón de la vivienda y recopilando los justificantes de pago de rentas y suministros, así como las fianzas. Si tu cámara o móvil permite imprimir la fecha en las fotografías, activa esa función.
  2. Si ha pasado un mes y no te han devuelto la fianza, intenta primero una negociación amistosa. Puede ser que el arrendador se haya “despistado” o que esté esperando que la administración le devuelva la fianza que depositó en su día.
  3. Informate de si tu comunidad autónoma tiene servicio de mediación para estos casos. Si es así, acude a ellos.
  4. Si llegado a este punto no se ha solucionado tendrás que hacer una comunicación fehaciente, de manera que quede constancia del contenido de esa comunicación y de que se le ha entregado. Lo habitual es un burofax. Si en el contrato de arrendamiento constaban también su móvil y su correo electrónico podrías enviar también un sms o un email certificado.
  5. Y si eso tampoco funciona no te quedará más remedio que poner una demanda.

¿Me pueden retener la fianza si finalizo el contrato antes del plazo previsto?

Si. En primer lugar, los inquilinos tienen una “permanencia” de seis meses (estoy hablando de alquiler de vivienda habitual). Y además la LAU permite incluir en el contrato una cláusula indemnizatoria para el caso de que el inquilino se vaya antes del plazo estipulado. Esta indemnización será de una mensualidad por cada año no cumplido.

Por ejemplo, si has firmado un contrato por un año y te vas en el mes 7 (te quedan seis meses de contrato) podría retenerte media mensualidad.

Depósito de la fianza del alquiler

Algunas comunidades autónomas piden a los arrendadores que depositen la fianza en un organismo competente de la administración. Es un trámite obligatorio para el que se establece un plazo máximo. En el caso del País Vasco, puedes consultar aquí la información sobre el depósito de la fianza. Al finalizar el contrato habrá que tramitar la devolución de la fianza en la administración competente.

¿Qué pasa con la fianza si cambia un inquilino por otro?

Es una situación habitual en pisos compartidos, cuando uno de los inquilinos que firmaron inicialmente el contrato deja la vivienda y es sustituido por otro. En ese caso recomendamos que arrendadores y arrendatarios firmen un anexo al contrato de alquiler donde quede reflejado ese cambio.

En cuanto a la fianza, el arrendador no está obligado a devolver al inquilino saliente la parte que le corresponda de la fianza porque esa devolución se hará solo cuando finalice el contrato, no cuando se modifique por un anexo. Así que el nuevo inquilino tendrá que darle al que deja el piso la parte que le corresponde de la fianza.

La garantía adicional de alquiler

Es una ampliación de la fianza permitida por la ley de arrendamientos urbanos. Desde el último cambio de la LAU en 2019 se establece un máximo de dos mensualidades para esta garantía adicional. De manera que, como máximo, se podrá pedir al inquilino tres mensualidades: la fianza más dos de garantía adicional.

La forma de abonar esta garantía adicional puede ser en metálico o mediante un aval bancario.

Otros tipos de garantías de alquiler

La figura del avalista

Es una fórmula que se suele utilizar con frecuencia cuando los arrendatarios no llegan a cumplir unos requisitos mínimos de solvencia, pero no están lejos de cumplirlos. La figura del avalista es la de una persona que asume las obligaciones de la parte arrendataria en caso de que ésta no cumpla con ellas. Por ejemplo, debería pagar la renta si los inquilinos no la pagan. Y en caso de que se llegase a una demanda judicial por impago, la deuda se le exigiría tanto a los inquilinos como al avalista.

El seguro de alquiler

Se trata de una póliza de seguro que cubre el riesgo de alquilar un inmueble, básicamente impago de rentas, daños en el inmueble y asistencia jurídica, incluyendo los gastos de una demanda de desahucio. Hay muchos tipos de seguros de alquiler, con distintas coberturas, condiciones y precios. En un artículo anterior ya dimos algunos consejos para estar atentos a la letra pequeña de algunas de estas pólizas de seguros de alquiler.

Una duda que se da en ocasiones es quién debe pagar dicho seguro. Nosotros no tenemos ninguna duda: si el seguro cubre el riesgo del arrendador, es éste quién debe correr con ese gasto.

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