¿Qué ocurre con la fianza si no se preavisa del fin de contrato de alquiler con suficiente antelación?

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Estos días hemos recibido una consulta que nos ha parecido interesante compartir aquí. En concreto la persona que la hacía nos decía que con el estado de alarma había sufrido una disminución en los ingresos que no le permitía pagar la renta. Y para no seguir aumentando la deuda que tenía con el arrendador había decidido dejar el piso. El problema es que había avisado al arrendador con pocos días de antelación, sin cumplir el plazo mínimo de preaviso de un mes. Y lo que nos preguntaba era si al no haber avisado con suficiente antelación el arrendador le puede retener la fianza.

Lo que dice la ley sobre el preaviso por fin de contrato de alquiler

El desistimiento del contrato de alquiler de vivienda (es decir, la decisión del inquilino de dar por finalizado el contrato de alquiler antes de que se cumpla el plazo previsto) está regulado en el artículo 11 de la Ley de Arredamientos Urbanos. Y ese artículo viene a decir lo siguiente:

  1. Que el inquilino puede dar por finalizado el contrato una vez que hayan pasado 6 meses desde la entrada en vigor. Es decir, el arrendatario tiene 6 meses de permanencia.
  2. El desistimiento del contrato lo debe comunicar el inquilino al arrendador en un plazo mínimo de 30 días.
  3. Y una cuestión opcional: las partes pueden una indemnización de una mensualidad por cada año que quede por cumplir de contrato.

Los puntos 1 y 2 son obligatorios. Eso significa que se aplican incluso en el caso de que no aparezcan mencionados en el contrato. En cambio para aplicar la indemnización del punto 3 es necesario que aparezca en el contrato.

¿Qué ocurre si no preaviso del fin del contrato con 30 días de antelación?

Pues aunque la ley de arrendamientos urbanos no lo indica, la jurisprudencia lo deja claro: el contrato finaliza cuando se cumplen esos 30 días de antelación (1). Así que aunque se haga la entrega de llaves legalmente habría que pagar la renta y los gastos de suministros hasta que pasen 30 días desde el preaviso del fin de contrato.

Por lo tanto si el inquilino deja el piso, firma el fin de contrato y entrega las llaves al arrendador antes de cumplir ese plazo de 30 días y no paga la renta hasta que se cumpla dicho plazo el arrendador podría retener la parte de la fianza que equivalga a esos días. Vamos a verlo con un ejemplo:

  • Renta: 700 euros
  • Fecha de preaviso fin contrato alquiler: 26 de mayo
  • Fecha propuesta de fin de contrato de alquiler: 31 de mayo
  • Plazo real de preaviso: 5 días
  • Plazo incumplido de preaviso fin de alquiler: 25 días

En este caso el inquilino debería pagar la renta hasta el 26 de junio (606,66 €) y si no lo hace el propietario puede retener de la fianza el equivalente a esa cantidad.

Cómo evitar la retención de la fianza por incumplir el plazo de preaviso del fin de contrato

La solución es plantear una negociación con el arrendador. Y en esta época de ERTEs y estados de alarma, solicitar los créditos ICO y ayudas al alquiler.

Cómo negociar con el arrendador el plazo de preaviso de fin de contrato

Antes de nada, un consejo básico para las negociaciones que poca gente tiene claro. Cuando se llega a un acuerdo ese acuerdo está cerrado y no se puede modificar (no debería poder modificarse). Plantear una revisión de un acuerdo reciente genera confusión y desconfianza en la otra parte y puede hacer que se ponga a la defensiva, lo cual va a dificultar llegar a un nuevo acuerdo. Así que el consejo es:

Negocia todo lo que tengas que negociar en el mismo “pack” y no cierres un acuerdo si no tienes la seguridad de que no vas a tener que revisarlo en el corto plazo.

En la consulta que nos ocupa uno de los errores ha sido la secuencia de acontecimientos:

  1. Comunicar el fin de contrato al arrendador
  2. Informarse de las implicaciones de incumplir el plazo de preaviso del fin de alquiler (consulta a Etikalia)
  3. Renegociar que el arrendador no retenga fianza.

La secuencia correcta debería haber sido la siguiente

  1. informarse de las implicaciones que puede tener preavisar del fin de contrato sin cumplir el plazo de 30 días
  2. Negociar con la parte arrendadora el fin de contrato y que no te retenga renta.
  3. Reflejar el acuerdo por escrito (correo electrónico o whatsapp)
  4. Notificar a la parte arrendadora el fin de contrato recogiendo en esa notificación los acuerdos a los que se ha llegado

Activos con los que cuenta el inquilino para una negociación

Una negociación no es un regateo. Ya lo hemos dicho más veces y seguiremos diciéndolo. En una negociación bien trabajada las partes tienen que buscar la solución más beneficiosa para ambos, no para sí mismo. Y algo que es muy útil es saber de antemano qué puedo ofrecer yo a la otra parte cuyo valor para la otra parte es muchísimo mayor que el coste que tiene para mi. Y de esa forma compensar el coste que supone lo que voy a pedir a la otra parte (los 606 euros del ejemplo).

Por ejemplo, yo como inquilino puedo tener el piso cuidadísimo, limpio, ordenado y sin desperfectos. Pero el arrendador eso no lo sabe y antes de los fines de contrato siempre se enfrentan a la incertidumbre de cómo se van a encontrar el piso. Así que un activo mío que le puedo ofrecer es ver el piso antes de que decida si te “perdona” la fianza o no. Otras cosas que le puedes ofrecer:

  • permitir hacer visitas al piso con posibles interesados en volver a alquilarlo. De esa forma le facilitas que pueda enlazar tu contrato con el siguiente.
  • si no se alquila en el plazo de 30 días, pagar los suministros (no va a haber consumos, así que no sería mucho importe y por ley estás obligado)
  • hacer algún pequeño arreglo de algo que no estuviera en perfecto estado. Por ejemplo pintar un dormitorio, etc. Si eres hábil con la brocha solo tienes que asumir el coste de la pintura. Y eso le ayuda al arrendador a tener el piso más presentable para volver a alquilarlo. Si tuviera que encargarlo el arrendador a un profesional le saldría bastante más caro de lo que te sale a ti comprar la pintura.

Lógicamente hay que poner sobre la mesa las circunstancias externas que llevan al arrendatario a dar por finalizado el contrato de forma tan precipitada. No es lo mismo que un día, de repente, se haya dado cuenta de que no le gusta el piso que el llevar dos meses y medio en ERTE, no tener para pagar la renta y decidir dejar el piso para no seguir aumentando la deuda.

Ayudas al alquiler por la crisis de coronavirus

La otra opción es tratar de acceder a las ayudas y créditos ICO para el pago del alquiler. Si el inquilino afectado tiene derecho a las ayudas y créditos aconsejamos replantear la decisión de dejar el piso y negociar con la parte arrendadora que permita un retraso en el pago de las rentas mientras se solicitan los créditos ICO y las ayudas.

En esa situación es importante generar confianza en la parte arrendadora. Por ejemplo, se puede informar de los trámites que se van haciendo para hacer las solicitudes, de los requisitos que se cumplen para acceder a las ayudas, etc.

Bibliografía

(1) FUENTES LOJO-RIUS, A., FUENTES-LOJO LASTRES, A. (2019) “Nueva suma de arrendamientos urbanos”

Imagen de Andreas Lischka en Pixabay 

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