En ocasiones las personas interesadas en alquilar una vivienda nos preguntan por qué pedimos que justifiquen que tienen determinado nivel de ingresos. En concreto lo que pedimos es que la renta no supere el 40% de los ingresos. Y eso ha llevado a que algunas de estas personas nos recriminen que pidamos niveles de ingresos que ellos consideran altos aplicando dicha regla.
La regla del 30 por ciento de los ingresos como límite para gastos de vivienda
Como regla general se considera que los gastos que una familia puede dedicar a la vivienda no deberían superar el 30% de sus ingresos. Esto es una convención comúnmente aceptada, aunque tiene un origen histórico curioso en Estados Unidos. Allí, tradicionalmente se aceptaba que el gasto máximo mensual que debía dedicar una familia a pagar su vivienda no debería superar el salario de una semana. Es decir, dedicar como máximo un 25%. Esto que era sabiduría popular pasó a formalizarse negro sobre blanco en la Enmienda Brooke, que limitó en 1969 la renta de las viviendas públicas al 25% de los ingresos. Esta norma fue promovida por Edward Brook, que fue el primer senador afroamericano en Estados Unidos. Durante el tiempo que ocupó ese cargo destacó por su trabajo en contra de la discriminación en el acceso a la vivienda y la defensa de una vivienda pública asequible.
En 1981 se tomó la decisión de modificar este porcentaje, elevándolo del 25 al 30%, naciendo así la regla del 30% que actualmente es, como decimos, una convención generalmente aceptada. Un ejemplo de ello es el programa Bizigune de alquiler de viviendas vacías del Gobierno Vasco, que cobra a los inquilinos una renta exactamente del 30% de los ingresos y subvenciona la diferencia entre esta cantidad y la renta que cobran los propietarios de esas viviendas.
La OCDE y la Unión Europea manejan el concepto de sobrecarga en el coste de la vivienda, situándolo en el 40% de los ingresos.
La regla del 30% aplicada a la compra de vivienda
Esta regla se conoce muy bien en diversos sectores, pero sobre todo en el financiero y es un indicador que se publica relacionado con la constitución de nuevas hipotecas y la compra de viviendas. En el siguiente gráfico se muestra el esfuerzo de los compradores de vivienda durante el primer año de compra. Es decir, el porcentaje de sus ingresos que tuvieron que destinar ese año al pago de la hipoteca. Y se ven dos cosas claras:
- que la crisis de las hipotecas subprime y toda la crisis económica de 2008 coincidió con el máximo esfuerzo para comprar vivienda
- Que desde entonces ha bajado ese esfuerzo hasta el 30%, manteniéndose en ese nivel desde 2015.
De manera que cuando no se ha respetado esa regla del 30% en la compra de vivienda ha habido problemas, coincidiendo el máximo esfuerzo (más del 50%) con el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis de 2008.
Algo parecido está pasando con los alquileres, con la diferencia de que una crisis en los alquileres no afectará al sistema financiero de la misma manera que lo hizo la burbuja y la crisis de las hipotecas subprime, por lo que no hay una regulación que evite que se produzca en los alquileres una situación semejante a la que se produjo en la compra en 2008.
Tasa de esfuerzo en el alquiler de vivienda
Para conocer este dato tenemos que acudir a las estadísticas de la OCDE, que nos dicen que el 46% de los inquilinos con ingresos bajos dedican más del 40% de sus ingresos a pagar la renta es España. Este dato nos coloca como el séptimo peor país de la OCDE. Otro estudio habla de que el 20% de los inquilinos superan esa tasa de sobreesfuerzo, siendo España el tercer peor país de la UE.
Hace unos meses analizamos los datos de las rentas e ingresos de los barrios de Bilbao y llegamos a otra conclusión: las mayores tasas de esfuerzo se dan en las zonas con ingresos más bajos o, dicho de otra manera, las familias con menos recursos pagan rentas más altas en relación a sus ingresos.
Consecuencias del sobreesfuerzo en el pago de la vivienda
La cantidad de ingresos necesarios para cubrir los pagos de alquiler o hipoteca puede afectar el bienestar económico y la estabilidad financiera de las familias. Cuando los hogares dedican una gran parte de los ingresos al alquiler, un déficit inesperado de ingresos puede dejarlos sin poder pagar el alquiler y provocar el desalojo. Además, es posible que los hogares que tienen pocos ingresos después de pagar el alquiler no puedan pagar otras necesidades, como alimentos, ropa, comunicaciones, transporte, etc.
Incluso puede darse la situación de familias que estén cerca de ese 30% pero que para hacerlo deban incrementar el gasto en otras partidas. Por ejemplo, sería el caso de una familia que decide vivir lejos de la ciudad para reducir el coste de la vivienda pero eso incrementa el coste de transporte al lugar de trabajo.
¿Es un problema del alquiler o de los salarios?
Como hemos dicho otras veces, el problema está en que el precio de la vivienda en alquiler no está evolucionando de forma paralela a los salarios, como se ve en el siguiente gráfico. Ya publicamos anteriormente que España es el país europeo con los alquileres más caros en relación a los salarios.
Ni siquiera evoluciona de forma paralela al IPC, sino que el incremento del precio de alquiler se sitúa muy por encima de los salarios y del coste de la vida. En el gráfico se representa el incremento anual acumulado de los salarios (según el INE) y de los alquileres (según idealista.com) en España. No necesita explicación. También es cierto que estos datos pueden variar de una comunidad o provincia a otra, pero nos da una foto de la situación general.
Esto afecta a todos los sectores, no solo al inmobiliario o a los seguros. En la medida en que las familias deban dedicar más porcentaje de su sueldo a pagar la vivienda tendrán que dedicar menos a otros sectores.
El criterio que usamos en Etikalia
Cuando pusimos en marcha Etikalia nos pareció que el criterio que debíamos seguir para alquilar o no un piso a una determinada familia era el del 30% de los ingresos. Pero rápidamente tuvimos que renunciar a él y aplicar un porcentaje mayor porque vimos que ese criterio estaba fuera de la realidad, al menos en nuestro mercado. En la actualidad aplicamos el mismo criterio que el seguro de alquiler con el que trabajamos, es decir, que la renta no supere el 40% de los ingresos.
Posibles soluciones a corto y medio plazo
Una de las noticias de actualidad es la posibilidad de limitar por ley las rentas de alquiler en zonas de mercado tensionado. Ya se está haciendo en Cataluña y es posible que se apruebe una medida similar para toda España. La situación actual del mercado de alquiler requiere medidas urgentes y con efectos inmediatos y esta podría ser una de ellas. Pero lo que hay que conseguir es que el mercado del alquiler retorne de manera natural a ese 30%. Quizá las compañías de seguro de alquiler tengan parte de la solución acercándose de forma progresiva al 30% como hicieron los bancos después de la crisis de 2008. Aunque existe en España un observatorio del seguro de alquiler desconocemos el porcentaje de contratos de alquiler que cuentan con este tipo de garantías. Pero si se fuese incrementando ese porcentaje de alquileres asegurados al mismo tiempo que las aseguradoras reducen el esfuerzo que permiten asumir a los inquilinos podría ser una medida que, a medio plazo, racionalizaría el mercado del alquiler.
La crisis del COVID-19 ha afectado a las compañías de seguros de alquiler incrementando la siniestralidad y eso es lo que les ha llevado a bajar del 45 al 40%. Quizá pensando a más largo plazo sería necesario no solo no volver al 45% sino acercarse progresivamente al 30% y obligar a que haya una relación más razonable entre ingresos y renta. Aunque sospecho que hay intereses económicos de las grandes corporaciones que preferirán tener mayores beneficios a costa de que las familias deban tener que dedicar mayor esfuerzo a pagar el alquiler.
Foto de Francesco Ungaro en Pexels
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