Antes de todo hay que aclarar lo que cada uno entiende por alquiler seguro. La Real Academia de la Lengua define el adjetivo seguro como “libre o exento de todo peligro, daño o riesgo”. Aplicado al alquiler hablaríamos de una operación de arrendamiento en la que se tiene la absoluta certeza de que no va a haber ningún problema. El alquiler de vivienda es una actividad económica y como tal, no está exenta de riesgos. A eso debemos añadir otra característica: generalmente los arrendadores no se dedican profesionalmente a ello y no disponen de un parque de alquiler, sino de una vivienda que alquilan. Eso significa que todo el riesgo se concentra en una sola operación. Si esa operación funciona, todo funciona; si esa operación falla, todo falla. No ocurre lo mismo con las empresas, que tienen muchos clientes. Si un número pequeño de ellos falla, los beneficios que aportan los otros compensan esas pérdidas. Conviene no poner todos los huevos en la misma cesta.
¿Y qué puede fallar en el alquiler? Por lo general se habla solo de dos aspectos: pago de renta y conservación de la vivienda. Efectivamente, son los que pueden hacer mayor daño al arrendador por la cuantía económica. Los seguros de alquiler son una medida paliativa para afrontar ambos riesgos, sobre todo en el caso de impago de renta. En el caso de conservación de la vivienda las coberturas son más limitadas, porque solo se aplican a los daños al continente en caso de vandalismo. Pero aparte de esto hay otros riesgos de los que no se suele hablar y que no cubren los seguros: impagos de suministros, molestias a los vecinos, desacuerdos, interpretación errónea del contrato o la legislación, falta de mantenimiento de la vivienda…
Por lo tanto, el alquiler seguro, entendido como exento de todo riesgo, no existe. Pero es posible reducir el riesgo consiguiendo un alquiler lo más seguro posible. Las soluciones que ofrece el sector inmobiliario son, en el mejor de los casos, paliativas. Es decir, soluciones que se ponen en marcha cuando ya se ha producido el problema. Nosotros creemos que, siendo recomendables esas medidas paliativas, lo verdaderamente necesario es disponer de medidas preventivas que nos permitan reducir desde el principio el riesgo de la operación. Eso es lo que hacemos con nuestra salud: somos conscientes de la importancia de una alimentación sana, del ejercicio, de no abusar del tabaco o del alcohol y ello nos ayuda a tener buena salud. Pero no somos inmunes a la enfermedad. En ese caso la medicina es la medida paliativa: nos cura, pero tiene efectos secundarios. En el alquiler pasa exactamente igual.
Nuestra propuesta para reducir los riesgos del alquiler es combinar medidas preventivas y paliativas. Las medidas preventivas están en una buena selección del inquilino (para lo que disponemos de un triple filtro de metodología propia) y la gestión profesional y eficaz del alquiler con posterioridad a la firma del contrato, que es cuando pueden aparecer los problemas. En cuanto a la selección del inquilino parece muy lógico, pero no siempre está en el interés de una inmobiliaria tradicional. Tuvimos un caso en el que el futuro inquilino no quería darnos copia de su DNI para incluirle en el contrato. Le dijimos que así no firmábamos el contrato, que necesitábamos estar seguros al menos de la identidad de la persona a la que alquilábamos el piso. Mantuvo la negativa, nosotros nos mantuvimos en nuestra postura y el contrato no se firmó. A los dos días nos dijo que una inmobiliaria tradicional le había alquilado un piso sin pedir el DNI. A eso lo llamamos “alquiler problemático seguro”. Es un caso extremo, pero no es el único. Si una vivienda está en varias inmobiliarias que desaparecen de la gestión tras la firma del alquiler su principal interés será alquilarlo antes que la competencia, y es lo que sucedió en este caso en el que se antepuso el interés económico de la inmobiliaria al del arrendador (que además, al no pagar a la inmobiliaria no puede reclamar). Nosotros, en cambio, preferimos esperar a encontrar un inquilino que nos genere confianza antes que alquilar a alguien que pueda darnos problemas en la gestión posterior a la firma del contrato. Los criterios para rechazar inquilinos no tiene que ver con los tradicionales que pueden decir algunos arrendadores de “no quiero alquilar a extranjeros”. Tiene que ver con inquilinos que cuando les analizamos caen en contradicciones, que la documentación que aportan no es clara, que no demuestran estar al día en los pagos del alquiler, que se ve que ocultan información importante…
La labor preventiva no acaba ahí, debe seguir cuando el contrato ya está firmado, haciendo una gestión profesional del alquiler. Esto tiene un efecto importante en el profesional durante la fase de selección del inquilino, puesto que si selecciona a un inquilino problemático dando prioridad a firmar antes que otras inmobiliarias que también ofrecen el mismo piso, los problemas le van a afectar a él, no solo al arrendador. De esta manera los profesionales nos ganamos la confianza del arrendador: si el contrato va mal nos va a ir mal a ambos. Y no queremos que eso suceda, aunque solo sea por egoísmo.
Durante la vigencia del contrato es muy importante resolver cualquier tipo de incidencia lo antes posible y no dejar que vaya creciendo, amparados en que tenemos un seguro que cubre daños e impagos que, como la medicina, puede tener efectos secundarios. Acudir a una solución judicial no es bueno para ninguna de las partes, ni siquiera para la que se supone que gana. Por eso es muy importante contar con profesionales que conocen la actividad del alquiler, que te van a asesorar y a tomar decisiones y actuar ante cualquier incidencia que pueda producirse
Por último, lógicamente, las medidas paliativas nunca están de más. En este caso los seguros de alquiler son el colchón en el que caer en caso de que todas las medidas anteriores hayan fallado. Es la medicina que nos va a evitar un mal mayor, aunque es posible que nos encontremos con efectos secundarios (daños en los muebles, deudas de suministros, suciedad…).
En conclusión: hay que quitarle el miedo al alquiler. Y los primeros en hacerlo debería ser el sector inmobiliario, que no acaba de atreverse con la gestión del contrato. Debemos ser los profesionales quienes demos ejemplo y generemos la suficiente confianza en los arrendadores. Y la única forma de generar confianza es comprometiéndonos con el arrendador durante toda la duración del contrato y asumiendo riesgos proporcionales a los beneficios que cada operación puede aportarnos. Tenemos la ventaja, además, de que no concentramos el riesgo en una sola operación, como ocurre con los arrendadores. Eso es lo que hacemos en Etikalia: sabemos de alquiler, confiamos en nuestros inquilinos y acompañamos al arrendador hasta después de finalizado el contrato.
